Septiembre 1999: Notarial #2

IMPORTANTE: Todas las preguntas tienen el mismo el valor relativo. Ninguna pregunta vale más que la otra; 20 puntos por corrector (son dos). El tiempo total para contestar cada pregunta es de 45 minutos.

Inmobiliaria, Inc., decidió vender dos fincas según constaba en la resolución corporativa suscrita ante un notario en Puerto Rico. Las fincas serían compradas por Carlos Otorgante Comprador, de 20 años, soltero y emancipado, quien entregaría un pronto de $20,000, dinero que heredó de su abuelo. La escritura de compraventa y de constitución de hipoteca en garantía de precio aplazado sería autorizada por Narciso Notario.

Al otorgamiento de la escritura comparecieron Comprador y Pablo Presidente en representación de Inmobiliaria, Inc. Presidente, quien era sobrino de Notario, entregó a éste la resolución corporativa y solicitó que se copiara su contenido en la escritura. Notario indicó que ésto no era necesario ya que era suficiente haberla presentado en el otorgamiento. Comprador entregó copia certificada de la escritura de emancipación.

Notario hizo constar expresamente en la escritura lo siguiente: (1) los nombres completos de los comparecientes, sus números de seguro social, estado civil, profesión y vecindad; (2) que daba fe de conocer personalmente a Presidente, por ser su sobrino, y a Comprador, por ser vecino suyo; (3) que Presidente comparecía en calidad representativa de Inmobiliaria, Inc., y que Comprador, por estar emancipado, comparecía por sí solo; (4) que el precio total de venta era $100,000, de los cuales Comprador pagó $20,000 en el acto del otorgamiento y que el balance de $80,000 quedaba aplazado, y (5) que en garantía del precio aplazado, Comprador constituía una hipoteca de $80,000 sobre las fincas con intereses al 8% anual, pagadero, intereses y principal, en mensualidades vencidas a un término de 30 años. También consignó todas las advertencias legales pertinentes a la compraventa y la hipoteca.

Presidente y Comprador leyeron la escritura, la firmaron al final y fijaron sus iniciales al margen de todos los folios. Notario autorizó la escritura.

Analice, discuta y fundamente:

I.  La comparecencia de Pablo Presidente y lo que Notario le expresó sobre la resolución corporativa.

II.  La comparecencia de Carlos Otorgante Comprador.

III. La hipoteca constituida.

IV.  Modo de subsanar los defectos, si alguno.

 

DERECHO NOTARIAL

I. LA COMPARECENCIA DE PABLO PRESIDENTE Y LO QUE NOTARIO LE EXPRESO SOBRE LA RESOLUCIÓN CORPORATIVA

Notario está impedido de autorizar escrituras cuando algún otorgante es pariente suyo dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad, excepto en los casos en que dicho pariente comparece en calidad representativa. Art. 5 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2005.

Pedro Presidente, sobrino de Notario, es pariente de éste en el tercer grado de consanguinidad. No obstante, como interviene en el otorgamiento en calidad representativa de Inmobiliaria, Inc., no existe impedimento alguno para que Notario autorice la escritura. Por tanto, el aspirante debe concluir que la validez de la escritura no se afecta por la comparecencia de Presidente.

Por otra parte, es deber de Notario expresar el carácter en que comparecen los otorgantes. Art. 18 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2036; Regla 27 del Reglamento Notarial. El otorgante que comparezca en calidad representativa acreditará su designación con los documentos fehacientes, salvo que exista la conformidad expresa para que la escritura sea otorgada sin presentar dichos documentos. En tal situación, la eficacia de la escritura quedará subordinada a la presentación de prueba documental de la representación alegada. Art. 19 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2037.

Cuando alguno de los comparecientes solicita a Notario copiar en la escritura el documento que acredita la capacidad representativa, es deber de Notario hacerlo. En todo caso, sin embargo, Notario deberá consignar expresamente en la escritura el tipo de documento que se le ha presentado. Regla 28 del Reglamento Notarial.

Como Presidente solicitó que se copiara la resolución corporativa, era deber de Notario incorporar el texto de la misma en la escritura, por lo que debió hacer constar: el tipo de documento presentado, su fecha, el nombre del notario ante quien se suscribió la resolución y el contenido de la misma.

El aspirante deberá concluir que se trata de una omisión que no afecta la validez de la escritura o que no afecta al negocio jurídico contenido en la misma.

II. LA COMPARECENCIA DE CARLOS OTORGANTE COMPRADOR

Es deber de Notario dar fe expresa de que, a su juicio, los otorgantes tienen la capacidad legal necesaria para otorgar el acto o contrato contenido en la escritura. Art. 15(e) de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2033(e). La capacidad legal se adquiere con la mayoridad, es decir, cuando la persona cumple 21 años de edad o cuando el menor de 21 años es emancipado. Arts. 247 y 237 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §§ 971 y 915.

Por otra parte, un menor de 21 años que ha sido emancipado puede comparecer por sí solo en una escritura a enajenar o hipotecar bienes inmuebles. Arts. 237 y 1215 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §§ 915 y 3402.

Lo anterior significa que Comprador, de 20 años de edad, soltero y emancipado, podía comparecer a otorgar la escritura de compraventa y constitución de hipoteca sobre las fincas compradas, sin el consentimiento de sus padres.

El aspirante debe concluir, a base de lo anterior, que Comprador, aunque era menor de edad (20 años), tenía la capacidad legal necesaria para hipotecar las fincas porque estaba emancipado.

III. LA HIPOTECA CONSTITUIDA

Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte del gravamen de que cada una deba responder. Art. 170 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. § 2566. No se inscribirá ninguna hipoteca sobre varias fincas sin que por convenio de las partes, o por mandato judicial, en su caso, se determine previamente la cantidad de que cada finca, porción o derecho deba responder. Los interesados podrán acordar la distribución del crédito en el mismo título inscribible o en otro documento público. Sección 157.1 del Reglamento Hipotecario.

De otra parte, para el trámite de la ejecución y cobro de un crédito hipotecario es indispensable que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio de tasación de cada finca para que sirva de tipo en la primera subasta que se deba celebrar. Art. 179 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. § 2575.

Conforme a lo anterior, el aspirante debe concluir que la omisión de Notario de consignar la distribución del crédito hipotecario y el precio de tasación de cada finca en caso de subasta pública hace que la escritura no pueda ser inscrita en el Registro de la Propiedad, lo que tiene el efecto de que la hipoteca no se constituye.

IV. MODO DE SUBSANAR LOS DEFECTOS, SI ALGUNO

Los defectos de que adolezcan los documentos notariales intervivos podrán ser subsanados, sin perjuicio de terceros, por los mismos comparecientes o por sus herederos o causahabientes en otra escritura en la cual se haga constar el defecto, su causa o la declaración que lo subsana. Art. 29 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2047.

El aspirante debe mencionar que para subsanar los defectos en la escritura otorgada por Inmobiliaria, Inc. y Comprador, se requiere otorgar una escritura de rectificación para dividir la carga hipotecaria entre las dos fincas y establecer el precio de tasación de cada finca para el caso de ejecución mediante subasta.

 

 

GUÍA DE CALIFICACIÓN OPERACIONAL FINAL
PUNTUACIONES

PUNTOS:

I. LA COMPARECENCIA DE PABLO PRESIDENTE Y LO QUE NOTARIO LE EXPRESÓ SOBRE LA RESOLUCIÓN CORPORATIVA

A. Notario no puede autorizar escrituras en las que algún compareciente sea pariente suyo dentro de los grados de consanguinidad o afinidad prohibidos por la Ley Notarial (cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad), excepto cuando el pariente comparece en calidad representativa. (1 Punto)

B. Pedro Presidente podía comparecer en la escritura porque, aun cuando era pariente de Notario en el tercer grado de consanguinidad, compareció en calidad representativa de Inmobiliaria, Inc. (1 Punto)

C. Notario debió consignar en la escritura la resolución corporativa por haberlo solicitado Presidente expresamente incluyendo:

1. el tipo de documento presentado, (1 Punto)

2. fecha del documento presentado (resolución corporativa) y (1 Punto)

3. nombre del notario ante quien se suscribió la resolución corporativa, así como (1 Punto)

4. el contenido de la resolución. (1 Punto)

D. Se trata de una omisión que no afectó la validez de la escritura o el negocio jurídico contenido en la misma. (1 Punto)

II. LA COMPARECENCIA DE CARLOS COMPRADOR

A. Notario debe dar fe expresa de que, a su juicio, los otorgantes tienen la capacidad legal necesaria para otorgar el contrato consignado en la escritura. (1 Punto)

B. La emancipación capacita al menor para contraer promesa y obligación sin necesidad de la autorización de los padres o tutor. (2 Puntos)

C. Comprador, de 20 años de edad, tenía la capacidad legal necesaria para hipotecar las fincas compradas porque estaba emancipado. (1 Punto)

III. LA HIPOTECA CONSTITUIDA

A. Notario debió consignar en la escritura la distribución del crédito hipotecario entre las dos fincas. (1 Punto)

B. Notario debió consignar el precio de tasación de cada finca hipotecada para que sirva de tipo en la primera subasta en caso de ejecución. (1 Punto)

C. La omisión no permite la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, (2 Puntos)

D. lo que tiene el efecto de que la hipoteca no se constituye. (1 Punto)

IV. MODO DE SUBSANAR LOS DEFECTOS, SI ALGUNO

A. Los defectos de una escritura que afecten el negocio jurídico pueden ser subsanados por los comparecientes en otra escritura en la cual se haga constar el defecto, su causa o la declaración que lo subsane. (1 Punto)

B. Para subsanar los defectos de la escritura se requiere:

1. autorizar una escritura de rectificación en la que comparezcan Inmobiliaria, Inc. y Comprador. (1 Punto)

2. Se haga constar la distribución de la hipoteca entre las dos fincas y la tasación correspondiente a cada finca para propósitos de ejecución. (2 Puntos)

TOTAL DE PUNTOS: 20