Septiembre 1999: Notarial #1

IMPORTANTE: Todas las preguntas tienen el mismo el valor relativo. Ninguna pregunta vale más que la otra; 20 puntos por corrector (son dos). El tiempo total para contestar cada pregunta es de 45 minutos.

John Smith Vendedor, casado, acordó con los hermanos solteros Adrián y Bernardo Pérez Comprador venderle una finca que había heredado de su tío. Adrián y Bernardo contrataron a su amigo Norberto Notario, le indicaron que deseaban adquirir la finca en común proindiviso, que redactara la escritura de compraventa en inglés porque Vendedor no entendía español y que ellos estaban de acuerdo aunque no conocían ese idioma.

Notario redactó la escritura de compraventa en inglés y en ella hizo constar: nombre completo, seguro social, estado civil, profesión y vecindad de todos los comparecientes; que la finca vendida era privativa de Vendedor porque la había heredado de su tío; que daba fe de conocer personalmente a Adrián y a Bernardo, y que éstos compraban la finca en común pro indiviso.

En el otorgamiento, Notario requirió a Vendedor que mostrara algún medio de identificación y éste indicó que no había traído ninguno. Adrián expresó a Notario que conocía a Vendedor hacía un año, por lo que Notario decidió utilizar a Adrián como testigo de conocimiento de Vendedor.

Notario hizo verbalmente las advertencias legales de la compraventa, leyó en voz alta la escritura y la tradujo al español. Notario consignó en la escritura lo siguiente: "Doy fe de haber traducido al español el contenido en inglés para beneficio de todos los comparecientes".

Hecha la lectura, Vendedor, Adrián y Bernardo firmaron al final de la escritura y estamparon sus iniciales al margen de todos los folios. Notario autorizó la escritura.

Señale los defectos, si alguno, de la escritura de compraventa autorizada por Notario y el modo de corregirlos en cuanto a:

A. Comparecencia de la parte vendedora.

B. Identificación de las partes.

C. Redacción de la escritura en inglés.

D. Advertencias legales en cuanto a compraventa en común pro indiviso.

E. Expresión de Notario en cuanto al modo de adquirir de los compradores.

DERECHO NOTARIAL

SEÑALE LOS DEFECTOS U OMISIONES, SI ALGUNO, DE LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA AUTORIZADA POR NOTARIO Y EL MODO DE CORREGIRLOS EN CUANTO A:

A. Comparecencia de la parte vendedora

Cuando algún otorgante esté casado y no sea necesaria la comparecencia de su cónyuge, se requiere expresar el nombre y apellido de éste aunque no comparezca como otorgante en la escritura. Art. 15 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2033.

John Smith Vendedor compareció en la escritura a vender una finca que le pertenecía exclusivamente por haberla heredado. Por tratarse de un bien privativo, no era necesaria la comparecencia de su cónyuge en la escritura. No obstante, se requería de Notario hacer constar expresamente el nombre de la esposa de John Smith Vendedor.

Por otra parte, si Notario omite consignar datos o circunstancias en la escritura que le consten de propio conocimiento y que por su naturaleza no afectan al negocio jurídico, puede autorizar una acta notarial de subsanación para corregirlos. Arts. 29 y 30 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. §§ 2047 y 2048; Regla 39 del Reglamento Notarial.

Notario puede corregir la omisión del nombre de la esposa de John Smith Vendedor mediante acta de subsanación porque se trata de un dato que le consta personalmente y que no afecta al negocio jurídico.

B. Identificación de las partes

Se requiere de Notario dar fe expresa de su conocimiento personal de los otorgantes o, en su defecto, de haberse asegurado de su identidad por los medios supletorios de identificación dispuestos por ley. Art. 15(e) de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2033(e); Regla 29 del Reglamento Notarial. Si Notario no conoce personalmente a algún otorgante, cualquier parte contratante que fuere conocida de Notario puede ser testigo de conocimiento de la otra parte contratante. Art. 17 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2035; Regla 30 del Reglamento Notarial.

Notario podía utilizar a Adrián como testigo de conocimiento para identificar a Vendedor ya que Notario era amigo de Adrián y éste, a su vez, conocía a Vendedor.

La omisión de no consignar el medio utilizado para identificar a Vendedor puede ser corregida mediante acta de subsanación porque se trata de un hecho que le consta personalmente a Notario y no se afectó el negocio jurídico. Regla 39 del Reglamento Notarial.

C. Redacción de la escritura en inglés

Los instrumentos públicos deberán ser redactados en el idioma español, en inglés, o en ambos idiomas.

Notario tiene discreción para autorizar la escritura en inglés o en español cuando algún compareciente entiende solamente el español mientras que otro de los comparecientes entiende únicamente el inglés.

En tal situación, se requiere de Notario consignar expresamente en la escritura lo siguiente: (1) que los comparecientes han consentido expresamente a la autorización de la escritura en uno de los dos idiomas solamente; (2) que tradujo verbalmente el contenido al otro idioma; y (3) que, según su mejor saber y entender, la escritura refleja fielmente la voluntad de los comparecientes. Art. 14 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2032; Reglas 23 y 24 del Reglamento Notarial.

Aunque Notario hizo constar expresamente en la escritura que tradujo verbalmente el contenido de la misma al español, debió consignar además: que hubo consentimiento expreso de las partes para que la escritura fuera autorizada en inglés solamente y que, según su mejor saber y entender, el contenido de ésta refleja fielmente la voluntad de las partes.

Notario puede corregir esta omisión mediante acta de subsanación porque se trata de hechos que le constan personalmente y no haberlos consignado no afecta al negocio jurídico. Regla 39 del Reglamento Notarial.

D. Advertencias legales en cuanto a compraventa en común pro indiviso

La Ley Notarial establece, como una de las formalidades del otorgamiento de un instrumento público el deber de Notario

de consignar expresamente haberles hecho de palabra a los otorgantes las reservas y advertencias legales pertinentes. También es deber de Notario consignar expresamente las advertencias que, a su juicio prudente, deban detallarse por su importancia. Art. 15(f) de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2033.

Cuando se trata de una escritura de compraventa de un terreno y el negocio jurídico se efectúa sobre una porción abstracta e indefinida en común pro indiviso, es deber de Notario hacer verbalmente las siguientes advertencias legales a los otorgantes y, además, consignarlas expresamente en la escritura: (1) los efectos legales de la comunidad de bienes según lo establecido en el Código Civil; (2) que no se podrá segregar, lotificar, marcar o de algún modo identificar participación alguna en el inmueble sin obtener previamente los correspondientes permisos de las agencias concernidas; (3) que la participación adquirida es abstracta e indefinida; (4) que cualquier arreglo, convenio o pacto para segregar, lotificar, marcar o identificar la participación será nulo e ineficaz y que el mismo podría constituir delito si no existe el correspondiente permiso de la agencia reguladora; y (5) la aceptación expresa del comprador que adquiere en capacidad de comunero. Art. 15 (f) y (g) de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2033(f) y (g); Regla 76 del Reglamento Notarial; Leyes 193 y 194 del 7 de agosto de 1998.

Conforme a los hechos, Notario hizo verbalmente a las partes las advertencias legales de la compraventa. No haber consignado expresamente que se hubiesen hecho cada una de las advertencias antes descritas a las partes es una omisión que puede ser corregida mediante acta de subsanación porque le consta personalmente a Notario y no afectó al negocio jurídico. Regla 39 del Reglamento Notarial.

E. Expresión de Notario en cuanto al modo de adquirir de los compradores

Para que la escritura de compraventa en común pro indiviso autorizada por Notario tenga acceso al Registro de la Propiedad, se requiere de Notario precisar la porción alícuota de cada condueño en términos matemáticos expresados en porciento o fracción. Art. 92 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. § 2313.

Se trata de una omisión que afectó al negocio jurídico porque se refiere a las respectivas participaciones en el dominio sobre el inmueble que Adrián y Bernardo Pérez Comprador adquirieron en virtud de la escritura. Esta omisión puede ser corregida únicamente mediante la autorización de una escritura de rectificación en la que comparezcan nuevamente todos los otorgantes. Art. 29 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2047.

 

 

GUÍA DE CALIFICACIÓN OPERACIONAL FINAL
PUNTUACIONES

DERECHO NOTARIAL

PUNTOS:

SEÑALE LOS DEFECTOS U OMISIONES, SI ALGUNO, DE LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA AUTORIZADA POR NOTARIO Y EL MODO DE CORREGIRLOS EN CUANTO A:

A. Comparecencia de la parte vendedora

1. Se requería expresar el nombre de la esposa de John Smith Vendedor en la escritura aunque su comparecencia no era necesaria por tratarse de un inmueble privativo de Vendedor. (1 Punto)

2. Notario puede corregir la omisión mediante acta de subsanación. (1 Punto)

B. Identificación de las partes

1. Notario tiene el deber de dar fe expresa de su conocimiento personal de los otorgantes o de que los identificó mediante algún medio supletorio de los autorizados por la Ley Notarial. (1 Punto)

2. Notario actuó correctamente al utilizar a uno de los otorgantes (Adrián), como testigo de conocimiento del otro otorgante (Vendedor) porque conocía personalmente a Adrián y éste, a su vez, conocía a Vendedor. (1 Punto)

3. La omisión de consignar el medio que Notario utilizó para identificar a Vendedor puede ser corregida mediante acta de subsnación. (1 Punto)

C. Redacción de la escritura en inglés

1. Notario tiene discreción para autorizar la escritura en inglés o en español cuando alguno de los comparecientes solamente entiende el inglés y algún otro de los comparecientes solamente entiende el español. (1 Punto)

2. En tal situación, Notario debe consignar expresamente en la escritura: (*2 Puntos)

a. el consentimiento expreso de las partes a la autorización en uno de los dos idiomas,

b. el hecho de haber traducido verbalmente el contenido al otro idioma, y que,

c. a su mejor saber y entender, el contenido refleja fielmente la voluntad de las partes.

*Se adjudicará un punto por cada requisito mencionado, hasta un máximo de dos puntos por mencionar dos o más.

3. En la escritura de compraventa faltó consignar:

a. que las partes consintieron a la autorización de la escritura en inglés, (1 Punto)

b. que, al mejor saber y entender de Notario, el contenido de la escritura refleja fielmente la voluntad de las partes. (1 Punto)

4. La omisión puede ser corregida mediante acta de subsanación. (1 Punto)

D. Advertencias legales en cuanto a compraventa en común pro indiviso

1. Es deber de Notario cumplir con la formalidad de hacer verbalmente a los otorgantes las advertencias legales pertinentes del negocio jurídico, más consignar expresamente haberlas hecho. (1 Punto)

2. Por tratarse de la compraventa en común pro indiviso de una finca, Notario debió consignar expresamente que hizo verbalmente a las partes las siguientes advertencias:

a. los efectos legales de la comunidad de bienes, (*4 Puntos)

b. no se podrá segregar, lotificar, marcar o identificar participaciones en la finca sin obtener previamente el permiso de la(s) agencia(s) concernida(s), como Junta de Planificación, A.R.P.E.,

c. la participación adquirida por Adrián y Bernardo es abstracta e indefinida,

d. cualquier acuerdo entre Adrián y Bernardo para segregar, lotificar, marcar o identificar participaciones sin haber obtenido permiso será nulo, ineficaz, puede constituir delito, y

e. la aceptación expresa de Adrián y Bernardo a adquirir la finca en calidad de comuneros.

*Se adjudicará un punto por cada requisito mencionado, hasta un máximo de cuatro puntos si menciona cuatro o más requisitos.

3. La omisión puede ser corregida mediante acta de subsanación. (1 Punto)

E. Expresión de Notario en cuanto al modo de adquirir de los compradores

1. Notario debió indicar el porciento de participación en común pro indiviso que correspondía a Adrián y a Bernardo Pérez Comprador como compradores de la finca. (2 Puntos)

2. La omisión afectó el negocio jurídico, por lo que únicamente puede ser corregida mediante escritura de rectificación en la que comparezcan todos los otorgantes. (1 Punto)

TOTAL DE PUNTOS: 20