Septiembre 1999: Derechos Reales

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Carlos Condómino adquirió un apartamiento en el segundo piso del Condominio Cielo Mar. Posteriormente, adquirió un segundo apartamiento contiguo al suyo con el propósito de ampliar su residencia. Realizada la segunda compraventa, Condómino obtuvo la autorización del Consejo de Titulares para agrupar los dos apartamientos. El Consejo de Titulares autorizó la agrupación, aunque ni la escritura matriz ni el Reglamento del condominio contenían disposiciones sobre si los titulares podían agrupar apartamientos. El único de los titulares afectados por la agrupación se opuso, pero finalmente consintió.

Condómino, además, adquirió un tercer apartamiento en el cuarto piso en común proindiviso con Hiram Hermano, en el que cada uno tenía una participación de cincuenta por ciento (50%).

Posteriormente, Condómino tuvo problemas económicos y se vio precisado a vender el apartamiento agrupado a Ada Adquirente. Al momento de la venta a Adquirente, se adeudaban seis (6) meses de cuotas de mantenimiento.

Condómino también vendió su participación en el otro apartamiento a Víctor Vecino, sin el conocimiento de Hermano. A los siete días de inscrita la venta, Hermano se enteró e indicó a Condómino que no deseaba entrar en comunidad con Vecino y que se asesoraría al respecto.

El Consejo de Titulares reclamó a Adquirente y a Condómino los seis (6) meses de cuotas de mantenimiento adeudadas. Adquirente se negó a pagar y alegó que el responsable de satisfacer estas cuotas era Condómino.

Analice, discuta y fundamente:

I. Si Carlos Condómino cumplió con los requisitos de la Ley de Propiedad Horizontal para agrupar los apartamientos.

II. Qué acción puede tomar Hermano para evitar entrar en comunidad con Vecino y cuáles son los requisitos para que proceda dicha acción.

III. La validez de:

A. la reclamación contra Adquirente y Condómino por las cuotas de mantenimiento adeudadas.

B. la alegación de Adquirente.

DERECHOS REALES

I. SI CARLOS CONDÓMINO CUMPLIÓ CON LOS REQUISITOS DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL PARA AGRUPAR LOS APARTAMIENTOS

Una vez constituido un régimen de propiedad horizontal, los apartamientos podrán individualmente transmitirse, gravarse, ser objeto de dominio o posesión, y de toda clase de actos intervivos o mortis causa, con independencia total del resto del inmueble, y los títulos correspondientes serán inscribibles en el Registro de la Propiedad. Art. 4 de la Ley de Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A. § 1291b.

Cada condómino tiene el dominio de su unidad o apartamiento y de una parte indivisa del terreno donde se asienta la construcción. Art. 8 de la Ley de Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A. § 1291f; Arce v. Caribbean Home Corp., 108 D.P.R. 225 (1978).

Un apartamiento es una unidad delimitada, consistente en uno o más espacios cúbicos susceptible de aprovechamiento independiente, con salida a la vía pública o a determinado espacio común que conduzca a dicha vía. Art. 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A. 1291a.

Los apartamientos podrán ser segregados, o aumentados por agrupación de otras partes colindantes del mismo inmueble, pero la segregación o agrupación deberá realizarse conforme al modo y manera dispuesta en la Ley de Propiedad Horizontal. Art. 32-A de la Ley de Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A. § 1292J-1. García Larrinua v. Lichtig, 118 D.P.R. 120 (1986).

El aspirante debe señalar que Condómino, para agrupar ambos apartamientos conforme a derecho, debió verificar, inicialmente, que la escritura matriz, el reglamento del inmueble, o la Administración de Reglamentos y Permisos permitían la agrupación, o que no la prohibían expresamente. Adicionalmente, debía asegurarse de cumplir con los siguientes requisitos: (1) que la agrupación no variaba el destino o el uso dispuesto en la escritura matriz para los apartamentos agrupados, (3) obtener la aprobación del Consejo de Titulares, (4) conseguir el consentimiento de los titulares afectados, (5) consignar en la escritura de agrupación la nueva descripción y porcentajes correspondientes de los apartamentos agrupados, y (6) unir a la escritura de agrupación un plano, certificado por un ingeniero o arquitecto, en el que se hicieran constar claramente las modificaciones realizadas. Art. 32-A de la Ley de Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A. § 1292J-1.

El aspirante debe concluir, además, que la Ley de Propiedad Horizontal no prohibe la segregación o agrupación de apartamientos y que, en el caso particular del Condominio Cielo Mar, la agrupación no estaba prohibida.

II. QUÉ ACCIÓN PUEDE TOMAR HERMANO PARA EVITAR ENTRAR EN COMUNIDAD CON VECINO Y CUÁLES SON LOS REQUISITOS PARA QUE PROCEDA DICHA ACCIÓN

Cada apartamiento puede pertenecer en comunidad a más de una persona. Art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A. § 1291(e). Cuando un apartamiento perteneciere pro indiviso a varias personas, y una transmitiere su participación a un extraño, corresponderá a los demás comuneros de aquel apartamiento el derecho de retracto. Art. 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A. § 1291(q); Art. 1412 del Código Civil, 31 L.P.R.A. § 3922.

La acción de retracto tiene como objetivo la extinción de la comunidad de bienes o, al menos, la reducción del número de condóminos, disminuyendo la probabilidad de derechos sobre un mismo inmueble. Ortiz v. Ortiz, 103 D.P.R. 628 (1975). Esta acción debe ejercitarse dentro de los nueve días contados a partir de la inscripción en el Registro de la Propiedad y, en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. Art. 1414 del Código Civil, 31 L.P.R.A. § 3924; Quiñones Quiñones v. Quiñones Irizarry, 91 D.P.R. 225 (1964).

El aspirante deberá concluir, conforme a lo anterior, que Hermano tiene derecho a ejercitar una acción de retracto de comuneros dentro del término de nueve días contados a partir de la inscripción de la venta a favor de Adquirente en el Registro de la Propiedad o, en su defecto, desde el momento en que tuvo conocimiento de la venta.

III. LA VALIDEZ DE: A. LA RECLAMACIÓN CONTRA ADQUIRENTE Y CONDÓMINO POR LAS CUOTAS DE MANTENIMIENTO ADEUDADAS, Y B. LA ALEGACIÓN DE ADQUIRENTE

El titular de un apartamiento está obligado a contribuir proporcionalmente a los gastos de administración, conservación y reparación de los elementos comunes generales, de los elementos comunes limitados, así como a los gastos que fueren legítimamente acordados. Art. 39 de la Ley de Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A. § 1293(c).

La obligación del titular de un apartamiento de contribuir proporcionalmente a los gastos comunes mediante el pago de las cuotas de mantenimiento constituye un gravamen sobre dicho apartamiento. Art. 41 de la Ley de Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A. § 1293e.

Por lo tanto, el adquirente voluntario de un apartamiento y el transmitente del mismo son solidariamente responsables de las cuotas de mantenimiento que el transmitente adeuda hasta el momento de la transmisión, sin perjuicio del derecho del

adquirente a repetir contra éste por las cantidades que hubiese pagado como deudor solidario. Art. 41 de la Ley de Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A. § 1293e; Vázquez v. Caguas Fed. Savs., 118 D.P.R. 806 (1987).

Un adquirente voluntario es un comprador convencional, un donatario, un permutante o un licitador que se lleve la buena pro en la subasta. Asoc. de Condómines v. Naveira, 106 D.P.R. 88, 96-97 (1977).

El aspirante deberá concluir que la reclamación del Consejo de Titulares contra Ana Adquirente procede porque es adquirente voluntaria del apartamiento al haberlo adquirido mediante compraventa y, por ello, responde solidariamente del pago de seis (6) meses de cuotas de mantenimiento adeudadas por Condómino al momento de la compraventa.

GUÍA DE CALIFICACIÓN OPERACIONAL FINAL
PUNTUACIONES

DERECHOS REALES

PUNTOS:

I. SI CARLOS CONDÓMINO CUMPLIÓ CON LOS REQUISITOS DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL PARA AGRUPAR LOS APARTAMIENTOS

A. La Ley de Propiedad Horizontal permite que un apartamiento sea agrupado a otro que colinde con éste. (2 Puntos)

B. Para realizar la agrupación de sus dos apartamientos, Condómino debió verificiar inicialmente que:

1. La escritura matriz del Condominio Cielomar y el Reglamento no impedían realizar la misma, por lo cual, (2 Puntos)

2. el hecho de que tales documentos nada disponían al respecto implicaba que la agrupación no estaba prohibida. (1 Punto)

Además, debía asegurarse de cumplir con los siguientes requisitos: (*2 Puntos)

3. que la agrupación no variara el uso o destino de los apartamientos agrupados según dispuesto en la escritura matriz;

4. obtener la aprobación del Consejo de Titulares;

5. obtener el consentimiento de los titulares afectados, y

6. unir a la escritura de agrupación un plano certificado por un ingeniero o arquitecto en el que se hicieran constar claramente las modificaciones realizadas.

Nota: *Se adjudicarán dos puntos al aspirante que mencione dos o más de estos últimos cuatro requisitos.

II. QUÉ ACCIÓN PUEDE TOMAR HERMANO PARA EVITAR ENTRAR EN COMUNIDAD CON VECINO Y CUÁLES SON LOS REQUISITOS PARA QUE PROCEDA DICHA ACCIÓN

A. Un propietario en común pro indiviso de un apartamiento puede ejercer el retracto de comuneros cuando uno de los copropietarios vende su participación a un extraño. (2 Puntos)

B. Hermano tiene a su disposición el mecanismo del retracto de comuneros para evitar entrar en comunidad con Vecino. (1 Punto)

C. Hermano deberá ejercitar su derecho:

1. dentro de los nueve días, (1 Punto)

2. a partir de la inscripción de la venta a favor de Adquirente en el Registro o, en su defecto, desde el momento en que tuvo conocimiento de la venta. (1 Punto)

3. En este caso, Hermano todavía tenía dos días para ejercer la opción, o estaba en tiempo. (1 Punto)

III. LA VALIDEZ DE: A. LA RECLAMACIÓN CONTRA ADQUIRENTE Y CONDÓMINO POR LAS CUOTAS DE MANTENIMIENTO ADEUDADAS, Y B. LA ALEGACIÓN DE ADQUIRENTE

A. El titular de un apartamiento está obligado a contribuir a los gastos de administración, conservación y reparación de los elementos comunes del condominio. (1 Punto)

B. La obligación de contribuir proporcionalmente a los gastos comunes mediante el pago de cuotas de mantenimiento constituye un gravamen sobre el apartamiento del titular de un apartamiento sujeto al régimen de propiedad horizontal. (1 Punto)

C. El adquirente voluntario de un apartamiento y el transmitente o vendedor del mismo son solidariamente responsables del pago de las cuotas de mantenimiento adeudadas al momento de la transmisión o compraventa. (2 Puntos)

D. Adquirente es una adquirente voluntaria porque adquirió el apartamiento mediante compraventa. (1 Punto)

E. Adquirente responde por las seis cuotas de mantenimiento adeudadas. (1 Punto)

F. No procede la alegación de Adquirente porque ambos, Adquirente y Condómino, son deudores solidarios y responden por las cuotas adeudadas. (1 Punto)

TOTAL DE PUNTOS: 20