Septiembre 1999: Derecho Hipotecario

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La finca "Altamira", que constaba inscrita en el Registro de la Propiedad a favor de Daniel Dueño, fue adquirida por Carlos Comprador. Poco tiempo después, Comprador fue reclutado por una empresa petrolera de Arizona y partió de Puerto Rico sin presentar la escritura de compraventa en el Registro.

Dueño falleció el 19 de abril de 1989. En su testamento había instituido herederos a sus tres hijos y legado "Altamira" a su sobrino Luis Legatario. Luego de los trámites correspondientes, "Altamira" fue inscrita a favor de Legatario el 13 de noviembre de 1990.

Legatario obtuvo de Banco Nacional de Crédito un préstamo de $200,000 y garantizó su pago con una hipoteca sobre "Altamira", que fue constituida el 5 de octubre de 1992.

El 9 de mayo de 1996, Legatario vendió "Altamira" a Agustín Adquirente y en la misma fecha la escritura de compraventa fue presentada en el Registro. El 12 de diciembre de 1996, Raúl Registrador solicitó documentos complementarios. Después de recibir los documentos requeridos, Registrador inscribió "Altamira" a favor de Adquirente el 14 de enero de 1997.

Carlos Comprador regresó a Puerto Rico el 6 de mayo de 1997. Dos días después, presentó acción reivindicatoria y de nulidad de hipoteca contra Legatario, Banco Nacional de Crédito y Adquirente. Los demandados contestaron y alegaron que sus adquisiciones estaban protegidas por la fe pública registral.

Analice, discuta y fundamente:

I. La actuación de Registrador al inscribir la finca "Altamira" a favor de Adquirente en lo relativo a los siguientes aspectos:

A. Requisito de tracto sucesivo.

B. Fecha de presentación de los documentos complementarios.

II. La alegación de protección registral de:

A. Legatario

B. Banco Nacional de Crédito

C. Adquirente

DERECHO HIPOTECARIO

I. LA ACTUACIÓN DE REGISTRADOR AL INSCRIBIR LA FINCA "ALTAMIRA" A FAVOR DE ADQUIRENTE EN LO RELATIVO A LOS SIGUIENTES ASPECTOS:

A. Requisito de tracto sucesivo

Para registrar documentos mediante los cuales se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, se requiere que conste previamente registrado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos o contratos referidos. Se denegará la registración de resultar inscrito el derecho a favor de persona distinta de la que otorga la transmisión o gravamen. Art. 57 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. § 2260.

El aspirante deberá concluir que Registrador actuó correctamente al inscribir la finca "Altamira" a favor de Adquirente porque de la escritura de compraventa presentada surgía que Adquirente había adquirido la finca de Legatario, quien era el titular registral.

B. Fecha de presentación de los documentos complementarios

Si el Registrador observase alguna de las faltas que impiden la registración del documento, como la de no haber presentado los documentos complementarios necesarios (Art. 68), notificará su calificación para que el interesado corrija la deficiencia dentro del plazo de 60 días a partir de la fecha de la notificación. Art. 69 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. § 2272.

El aspirante deberá concluir que Registrador actuó correctamente al inscribir la finca por surgir de los hechos que los documentos complementarios fueron presentados en algún momento luego de la fecha de la notificación de la falta (12 de diciembre de 1996) y antes de que transcurriera el plazo de 60 días.

II. LA ALEGACIÓN DE PROTECCIÓN REGISTRAL DE:

A. Legatario

La Ley Hipotecaria impone el cumplimiento de varios requisitos a quien reclame la protección de la fe pública registral: ser tercero civil que, de buena fe y a título oneroso en negocio intervivos válido, adquiera un derecho real inmobiliario inscrito de persona que en el Registro de la Propiedad aparezca con facultades para transmitirle, en función de un registro inexacto, sin que consten clara y expresamente las causas de la inexactitud ni concurra alguna de las excepciones a la aplicación de la fe pública registral, y que, a su vez, haya inscrito su adquisición. Artículo 105 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. § 2355. Banco de Santander v. Rosario Cirino, 126 D.P.R. 591 (1990).

Para invocar válidamente esta protección no basta ser tercero simple, sino que quien adquiere debe ser un tercer adquirente en un negocio jurídico intervivos. Banco de Santander v. Rosario Cirino, 126 D.P.R. 591 (1990).

El aspirante deberá concluir que Legatario no cumple con los requisitos para invocar válidamente la protección de tercero registral porque no adquirió su título mediante negocio jurídico intervivos sino mediante disposición mortis causa.

B. Banco Nacional de Crédito

La Ley Hipotecaria dispone que tendrán la protección de la fe pública registral los terceros adquirentes de herederos voluntarios o de legatarios que no sean a su vez herederos forzosos, al igual que sus sucesores en título, a partir de dos años desde la inscripción del título hereditario de su transmitente, aunque hayan adquirido dentro de ese plazo. Art. 111 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. § 2361.

Banco Nacional de Crédito adquirió un derecho real de hipoteca de un legatario que no era, a su vez, heredero forzoso instituido en el testamento. La finca fue inscrita a favor de Legatario el 13 de noviembre de 1990. Cuando se constituyó la hipoteca, el 5 de octubre de 1992, no habían transcurrido dos años desde la inscripción de la finca a favor de Legatario. No obstante, Banco está protegido porque la acción reivindicatoria fue presentada después de transcurrido el plazo de suspensión de la fe pública registral.

C. Adquirente

A la luz de los requisitos establecidos en el Artículo 105, el aspirante deberá concluir que Adquirente cumple con todos los requisitos del tercero registral: adquirió la finca mediante compraventa válida de quien aparecía en el Registro con facultad para transmitirla (Legatario), y la inscribió a su favor, sin que constara expresamente en el Registro la inexactitud ni fuera de aplicación alguna de las excepciones a la protección registral.

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GUÍA DE CALIFICACIÓN OPERACIONAL FINAL
PUNTUACIONES

DERECHO HIPOTECARIO

PUNTOS:

I. LA ACTUACIÓN DE REGISTRADOR AL INSCRIBIR LA FINCA "ALTAMIRA" A FAVOR DE ADQUIRENTE EN LO RELATIVO A LOS SIGUIENTES ASPECTOS:

A. Requisito de tracto sucesivo

1. El principio de tracto sucesivo postula que quien pretende inscribir un derecho en el Registro debe haber adquirido del titular registral. (1 Punto)

2. De la escritura presentada surgía que Adquirente había adquirido del titular registral (Legatario). (1 Punto)

3. Registrador actuó correctamente. (1 Punto)

B. Fecha de presentación de los documentos complementarios

1. De acuerdo con la Ley Hipotecaria, el interesado dispone de un término de 60 días, a partir de la notificación del Registrador, para presentar los documentos complementarios requeridos. (1 Punto)

2. Adquirente presentó los documentos complementarios dentro del término establecido en la ley. (1 Punto)

3. Registrador actuó correctamente. (1 Punto)

II. LA ALEGACIÓN DE PROTECCIÓN REGISTRAL DE:

A. Legatario

1. La fe pública registral sólo protege las adquisiciones intervivos. (1 Punto)

2. Legatario no está protegido por la fe pública registral (no es tercero registral). (1 Punto)

3. Su adquisición del dominio fue mortis causa. (1 Punto)

B. Banco Nacional de Crédito

1. Banco adquirió un derecho real (hipoteca) de Legatario, que no era, a su vez, heredero forzoso. (1 Punto)

2. La ley suspende la eficacia de la fe pública registral por dos años, a partir de la inscripción del título hereditario de su transmitente. (2 Puntos)

3. Banco está protegido por la fe pública registral, (1 Punto)

4. porque la acción reivindicatoria fue presentada después de transcurrido el plazo de suspensión de la fe pública registral. (1 Punto)

C. Adquirente

1. La Ley Hipotecaria establece los siguientes requisitos para estar protegido por la fe pública registral:

a. ser un tercero civil de buena fe, (1 Punto)

b. adquirir a título oneroso, (1 Punto)

c. adquirir un derecho real inmobiliario inscrito de persona que en el Registro de la Propiedad aparezca con facultades para transmitirle, (1 Punto)

d. que el Registro resulte inexacto, sin que consten clara y expresamente las causas de la inexactitud, (1 Punto)

e. inscribir la adquisición. (1 Punto)

2. Adquirente cumple con todos los requisitos del tercero registral. (1 Punto)

TOTAL DE PUNTOS: 20