Septiembre 1999: Obligaciones y Contratos

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Angel Arrendador y Carlos Arrendatario suscribieron un contrato de arrendamiento por dos años de una casa localizada en un terreno que tenía una pendiente. El contrato establecía que Arrendatario utilizaría la casa como su residencia y que no la subarrendaría sin el consentimiento de Arrendador, quien no lo denegaría irrazonablemente.

Días después, Arrendatario solicitó permiso a Arrendador para subarrendar la propiedad, pues Tomás Tercero ofreció pagar por el subarrendamiento un canon más alto que el que Arrendatario pagaba a Arrendador. Arrendador denegó el permiso por el solo hecho de que Arrendatario se negó a pagar el canon equivalente al del subarriendo.

Arrendatario desistió del subarrendamiento y ocupó la casa arrendada. Un mes después, unas fuertes lluvias provocaron que el terreno comenzara a ceder. Arrendador comenzó a construir un muro de contención. La obra resultó muy molestosa para Arrendatario, quien, aunque permanecía en la casa, se vio impedido de utilizar el terreno.

Después de dos meses de construcción ininterrumpida, Arrendatario se mudó a un hotel y reclamó a Arrendador que le reembolsara los cánones pagados durante los dos meses anteriores. Arrendador se negó.

Finalmente, Arrendador terminó el muro de contención, pero la seguridad estructural de la casa se vio seriamente afectada. Arrendatario notificó a Arrendador que no volvería a la casa ni pagaría los cánones de arrendamiento si no se hacían mejoras que aseguraran la estructura. Pasaron tres meses sin que Arrendador hiciera las mejoras, por lo que Arrendatario le notificó que daba por terminado el contrato. Arrendador demandó a Arrendatario por incumplimiento de contrato y reclamó el pago de los cánones de los últimos tres meses y los daños sufridos por dicho incumplimiento.

Analice, discuta y fundamente:

I. Si Arrendador tenía derecho a no permitir el subarrendamiento.

II. Si Arrendatario tenía derecho al reembolso de los cánones pagados durante la construcción del muro de contención.

III. Los méritos de la demanda por incumplimiento de contrato presentada por Arrendador y de la reclamación de los cánones atrasados.

 

OBLIGACIONES Y CONTRATOS

I. SI ARRENDADOR TENÍA DERECHO A NO PERMITIR EL SUBARRENDAMIENTO

Como es sabido, las obligaciones nacen, entre otros, de la ley, de los contratos y cuasi contratos, Art. 1042 del Código Civil, 31 L.P.R.A. § 2992, y que aquéllas que se originan de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben cumplirse al tenor de los mismos. Art. 1044, 31 L.P.R.A. § 2994.

Por su parte, el Artículo 1440 del referido cuerpo jurídico, 31 L.P.R.A. § 4035, dispone que cuando en el contrato de arrendamiento de bienes no se prohíba expresamente, podrá el arrendatario subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada, sin perjuicio de su responsabilidad al cumplimiento del contrato para con el arrendador.

Cuando el contrato de arrendamiento tiene una cláusula restrictiva, en la que se prohibe ceder o subarrendar sin el consentimiento o agrado del arrendador, éste no puede negarse caprichosamente o por motivos injustificados a permitir el subarrendamiento del bien concernido. E.J. Sportswear, Inc. v. Sucn. Martell, 103 D.P.R. 410, 414 (1975).

La denegatoria del subarrendamiento con el propósito de obtener un contrato más provechoso para la parte arrendadora es una actuación claramente irrazonable. Id., págs. 414-415.

Arrendador no debió negar el permiso para subarrendar la propiedad con el propósito irrazonable de obtener de Arrendatario el pago de un canon más alto.

II. SI ARRENDADOR TENÍA DERECHO AL REEMBOLSO DE LOS CÁNONES PAGADOS DURANTE LA CONSTRUCCIÓN DEL MURO DE CONTENCIÓN

El Artículo 1448 del Código Civil, 31 L.P.R.A. § 4055, establece que si durante el arrendamiento es necesario hacer alguna reparación urgente en la cosa arrendada que no pueda diferirse hasta la conclusión del arriendo, el arrendatario tiene la obligación de tolerar la obra, aunque le sea muy molestosa, y aunque durante ella se vea privado de una parte de la finca. Añade el Artículo 1448 que si la reparación se extiende por más de cuarenta (40) días, debe disminuirse el precio del arriendo a proporción del tiempo y de la parte de la finca de la cual el arrendatario se vea privado.

La construcción del muro de contención era una reparación urgente, por lo que Arrendatario estaba obligado a tolerarla aunque le resultara molestoso.

En este caso, Arrendatario no tenía derecho al reembolso del total de lo pagado. Ello no obstante, debido a que la construcción duró más de cuarenta (40) días, Arrendatario tenía derecho a una reducción del canon de arrendamiento proporcional al tiempo y la parte de la finca que se vio privado de utilizar.

III. LOS MÉRITOS DE LA DEMANDA POR INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO PRESENTADA POR ARRENDADOR Y DE LA RECLAMACIÓN DEL PAGO DE LOS CÁNONES ATRASADOS

En caso de reparaciones de emergencia, el Artículo 1448, supra, dispone que si la obra es de tal naturaleza que hace inhabitable la parte que el arrendatario y su familia necesitan para su habitación, puede éste rescindir el contrato.

Cuando en la cosa arrendada ocurre algo que la deteriora sin que medie culpa del arrendatario antes de vencerse el término y el arrendador no hace en ella las reparaciones necesarias para conservarla en estado de servir para el uso a que se le destina, no tiene derecho a cobrar el canon de arrendamiento desde que la cosa quedó inservible. Ramírez Muñoz v. Muñoz, 38 D.P.R. 19 (1928). En tales circunstancias, el arrendatario, si notifica previamente al arrendador, tiene derecho a abandonar la propiedad y negarse a pagar el canon sin que venga obligado a establecer previamente la acción rescisoria. Acosta v. Porto Rico Telephone, Co., 29 D.P.R. 37 (1921).

La obra hizo inhabitable la finca, por lo que Arrendatario tenía derecho a rescindir el contrato.

No procede la demanda por incumplimiento de contrato presentada por Arrendador. Tampoco procede la reclamación del pago de los cánones atrasados pues Arrendador no hizo las reparaciones necesarias para que la casa fuera habitable.

GUÍA DE CALIFICACIÓN OPERACIONAL FINAL
PUNTUACIONES

OBLIGACIONES Y CONTRATOS

PUNTOS:

I. SI ARRENDADOR TENÍA DERECHO A NO PERMITIR EL SUBARRENDAMIENTO

A. El contrato es ley entre las partes. (1 Punto)

B. Como el contrato dispone que no se denegaría irrazonablemente el permiso de subarrendar, Arrendador no podía denegar el permiso caprichosamente. (1 Punto)

C. Aunque el contrato prohiba ceder o subarrendar sin el consentimiento del arrendador, éste no puede negarse caprichosamente o por motivos injustificados a permitir el subarrendamiento. (1 Punto)

D. El propósito de obtener un contrato más provechoso, por sí solo, es una actuación irrazonable de Arrendador. (La negativa a permitir el subarriendo por el solo hecho de cobrar un canon mayor es un motivo injustificado, o constituye una actuación irrazonable). (2 Puntos)

E. Arrendador no debió negar el permiso para subarrendar. (1 Punto)

II. SI ARRENDADOR TENÍA DERECHO AL REEMBOLSO DE LOS CÁNONES PAGADOS DURANTE LA CONSTRUCCIÓN DEL MURO DE CONTENCIÓN.

A. Si durante el arrendamiento es necesario hacer una reparación urgente de la cosa arrendada, el arrendatario tiene obligación de tolerarla. (1 Punto)

1. aunque le sea muy molesto. (1 Punto)

2. aunque durante ella se vea privado de una parte de la finca. (1 Punto)

B.

1. Si la reparación dura más de 40 días, debe disminuirse el precio del arriendo, (1 Punto)

2. a proporción del tiempo y de la parte de la finca de la cual el arrendatario se vea privado. (1 Punto)

C. La construcción del muro de contención era una reparación urgente, por lo que Arrendatario estaba obligado a tolerarla. (1 Punto)

D. Arrendatario tiene derecho a una reducción proporcional, o no tiene derecho al reembolso total. (1 Punto)

III. LOS MÉRITOS DE LA DEMANDA POR INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO PRESENTADA POR ARRENDADOR Y DE LA RECLAMACIÓN DEL PAGO DE LOS CÁNONES ATRASADOS

A. Durante el arrendamiento, el arrendador está obligado a hacer en la cosa arrendada todas las reparaciones necesarias a fin de conservarlas en estado de servir para el uso al que se le destinó. (2 Puntos)

B. El problema estructural la hizo inhabitable o no apta para el uso al que se destinó. (1 Punto)

C. Ante esta situación, Arrendatario tiene derecho a rescindir o resolver el contrato. (2 Puntos)

D. Como Arrendador no hizo las reparaciones necesarias, no tiene derecho a cobrar los cánones de arrendamiento desde que la cosa quedó inservible. (1 Punto)

E. No procede la demanda por incumplimiento de contrato presentada por Arrendador. (1 Punto)

TOTAL DE PUNTOS: 20