Rama Judicial de Puerto Rico

Septiembre 1998: Derecho Notarial #1

 

Vendedor y Comprador acudieron ante Notario a otorgar una escritura de compraventa de una finca. Vendedor, quien era amigo de Notario, informó que su esposa Vendedora estaba en el hospital. Notario, quien también conocía a Vendedora, indicó que no se preocupara porque él iría al hospital esa misma tarde para que ésta firmara y estampara sus iniciales en la escritura. Comprador, quien era soltero, acudió acompañado de su prometida Teresa, de veinte años, vecina y amiga de Notario. Comprador indicó a Notario que por una reciente operación oftálmica, estaba impedido temporalmente de leer, pero podía firmar.

Para identificar a los otorgantes, Notario expresó en la escritura que daba fe de conocer personalmente a Vendedor y a Vendedora, y que por no conocer a Comprador, Teresa comparecía como testigo de conocimiento para identificarlo. Notario hizo las advertencias legales pertinentes y leyó la escritura en voz alta. Vendedor, Comprador y Teresa la firmaron al final y estamparon sus iniciales al margen de todos los folios.

Vendedor leyó una escritura que preparó Notario sobre la cancelación de una hipoteca que gravaba la finca vendida a Comprador. La deuda fue pagada y Banco entregó a Vendedor el pagaré endosado restrictivamente para propósitos de cancelación. Notario inutilizó y canceló el pagaré y consignó lo siguiente en la escritura: "El compareciente me muestra a mí, el Notario, el pagaré garantizado por la hipoteca indicada anteriormente, y yo, el Notario, después de asegurarme de que es el original descrito, procedo a devolvérselo para que lo conserve". Vendedor firmó al final y estampó sus iniciales al margen de todos los folios.

Esa misma tarde, Notario acudió al hospital con ambas escrituras. Vendedora las leyó, las firmó al final y estampó sus iniciales en todos sus folios. Luego Notario las firmó, selló, signó y rubricó.

Al día siguiente, Notario se percató de que en la escritura de cancelación de hipoteca, su secretaria, por error, incluyó la descripción de otra finca distinta a la finca objeto del gravamen cancelado.

Analice, discuta y fundamente:

    1. La identificación de Vendedor, Vendedora y Comprador.

    2. El otorgamiento y autorización de la escritura de:

      1. Compraventa;

      2. Cancelación de hipoteca

    1. Modo de corregir la escritura de cancelación de hipoteca.

  1. LA IDENTIFICACIÓN DE VENDEDOR, VENDEDORA Y COMPRADOR

    Es deber del notario dar fe expresa de su conocimiento personal de los comparecientes, o en su defecto, de haberse asegurado de la identidad de éstos por los medios supletorios de identificación que dispone la Ley Notarial. Art. 15 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2033, Regla 29 del Reglamento Notarial.

    Uno de los medios supletorios de identificación es la utilización de testigos de conocimiento. Estos deben conocer personalmente al compareciente que Notario no conozca. Notario es responsable de conocer personalmente a los testigos de conocimiento que utilice. Art. 17(a) de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2035.

    Por otra parte los testigos, incluso los de conocimiento, deberán cumplir con los requisitos que establece la ley: ser mayores de edad, capacitados y que sepan y puedan leer y firmar. Art. 22 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2040.

    Conforme a los anterior, Notario actuó correctamente al dar fe en la escritura de su conocimiento personal de Vendedor y Vendedora, ya que los conocía personalmente. Sin embargo, no actuó correctamente al identificar a Comprador mediante la utilización de Teresa como testigo de conocimiento porque, aun cuando Notario conocía personalmente a Teresa y ésta a su vez conocía a Comprador, ella no era testigo idóneo por ser menor de edad.

  2. EL OTORGAMIENTO Y AUTORIZACIÓN DE LA ESCRITURA DE:

    1. Compraventa

      La Ley Notarial dispone que cuando alguno de los otorgantes no sepa o no pueda leer o firmar, es necesario utilizar testigos instrumentales que suplan la incapacidad del otorgante para leer o firmar el instrumento público. Art. 20 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2038. El Reglamento Notarial aclara que las incapacidades pueden ser temporales o permanentes, y que para la determinación de los requisitos de forma en el otorgamiento de un instrumento público, la incapacidad mayor comprenderá las menores incluidas de similar naturaleza. Así, la ceguera comprenderá la incapacidad temporal de ver. Regla 32(A)(1)(2) del Reglamento Notarial.

      En la situación del otorgante que no sepa o no pueda leer, la Ley requiere la comparecencia de un testigo instrumental que lea la escritura, la cual será leída en voz alta dos veces: una por el notario y otra por el testigo instrumental. De ello dará fe el notario autorizante. Art. 21 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2039. Regla 32(B)(1)(3) del Reglamento Notarial.

      De comparecer algún testigo instrumental, la lectura, consentimiento, firma y autorización de la escritura se debe celebrar en un solo acto. Art. 24 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2042; Regla 35 del Reglamento Notarial. Esto significa que el testigo instrumental presenciará la lectura, consentimiento, firma y autorización en un solo acto y de todo ello dará fe el notario autorizante. Arts. 20 y 24 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. §§ 2038 y 2042.

      Por otra parte, la unidad de acto no es requerida si quien comparece es algún testigo de conocimiento que no actúe a su vez como testigo instrumental. Art. 28 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2046; Regla 36 del Reglamento Notarial. No obstante, la Ley requiere que todo testigo de conocimiento presencie el acto de la firma del otorgante que dicho testigo conoce e identifica para el notario. Regla 36 del Reglamento Notarial.

      Debido a la incapacidad temporal para leer de Comprador, era necesaria la comparecencia de un testigo instrumental que leyera en voz alta la escritura, además de la lectura realizada por Notario. La falta de comparecencia de un testigo instrumental que leyera en voz alta la escritura y que presenciara la lectura, consentimiento, firma y autorización en un solo acto hace nula la escritura de compraventa autorizada por Notario. En esta situación el otorgamiento tuvo lugar en dos lugares distintos. Teresa compareció únicamente como testigo de conocimiento, no como testigo instrumental, y tampoco era testigo idónea.

    2. Cancelación de hipoteca

      No es necesaria la comparecencia de ambos cónyuges para otorgar una escritura de cancelación de una hipoteca constituida sobre un bien inmueble ganancial, bastará que uno de ellos comparezca a consentir a tal propósito. Art. 133 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. § 2457. Aunque la comparecencia de Vendedora no fue incorrecta, bastaba el consentimiento de Vendedor y éste podía comparecer solo en la escritura de cancelación de hipoteca.

      Además, en las situaciones en que no intervienen testigos instrumentales, la Ley no requiere la unidad de acto en el otorgamiento. Art. 24 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2042; Regla 36 del Reglamento Notarial. Esto significa que será innecesario que los comparecientes firmen todos juntos en presencia del notario, sino que éste podrá recibir personalmente sus firmas en cualquier momento, siempre que las reciba dentro del mismo día natural del otorgamiento. Art. 28 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2046.

      El otorgamiento y autorización de la escritura de cancelación de hipoteca fue correcto porque al no comparecer ningún testigo, no era necesaria la unidad de acto en la lectura, consentimiento, firma y autorización. Además, Notario recibió las firmas de Vendedor y Vendedora dentro del mismo día natural.

  1. MODO DE CORREGIR LA ESCRITURA DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA

    Los defectos en los documentos notariales intervivos podrán ser subsanados, sin perjuicio de terceros, por las partes que hubiesen comparecido en el documento o por sus herederos o causahabientes. La subsanación se puede realizar mediante escritura pública en la que se haga constar el defecto, su causa y la declaración que lo subsana. No obstante, si se trata de la omisión de algún dato o circunstancia de los que dispone la Ley Notarial, o si se trata de algún error en el relato de hechos presenciados por el notario que correspondía a éste consignar, estas omisiones o errores podrán ser subsanados por el notario mediante acta de subsanación autorizada a sus expensas, por propia iniciativa o a instancia de cualesquiera de las partes. Art. 29 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2947. Las omisiones o errores deben tratar sobre datos o hechos presenciados por el notario o que de otro modo le constan personalmente y que no afecten el negocio jurídico. Regla 39 del Reglamento Notarial.

    La escritura de cancelación de hipoteca autorizada por Notario tenía los siguientes defectos: (1) Notario omitió dar fe de haber inutilizado el pagaré que garantizaba la hipoteca objeto de cancelación. Art. 138 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. § 2462, y (2) se describió otra finca distinta a la finca objeto del gravamen cancelado mediante la escritura.

    La Regla 39 del Reglamento Notarial dispone varios ejemplos de asuntos que pueden ser objeto de acta de subsanación por tratarse de datos o hechos presenciados por el notario o que de otro modo le constan personalmente y que no afectan al negocio jurídico. Entre estos asuntos están: (1) la falta de expresión en los casos de cancelación o de liberación, de que el notario tuvo a su vista el original del pagaré o de que fue puesta la correspondiente nota de cancelación; y, (2) la omisión o incorrección en la descripción de una propiedad, cuando la corrección fuere para conformar lo informado en la escritura a cualquier información que surja del Registro de la Propiedad o en documento fehaciente, y que no fuere incompatible con lo convenido por las partes contratantes.

    Conforme a lo anterior, el primer defecto, la omisión de dar fe de haber inutilizado el pagaré, podía ser corregido por Notario mediante acta de subsanación. La inutilización del pagaré le constaba personalmente y la omisión no afectó el negocio jurídico. No obstante, el segundo defecto, que consistió en describir una finca distinta, es un error que afecta al negocio jurídico convenido por los otorgantes, pues la finca descrita no era la misma sobre la cual se constituyó la hipoteca. Por ello, será necesario que Notario autorice una escritura de rectificación en la que comparezcan Vendedor y Vendedora para corregir ambos defectos.

 

 

GUIA DE CALIFICACION OPERACIONAL FINAL
PUNTUACIONES

  1. LA IDENTIFICACIÓN DE VENDEDOR, VENDEDORA Y COMPRADOR

      1. Es deber de Notario dar fe, expresa, de conocer personalmente a los comparecientes. De no conocerlos, deberá dar fe de que se aseguró de su identidad por los medios supletorios de identificación que dispone la Ley Notarial. (2 PUNTOS)

      2. Un medio supletorio de identificación es la utilización de un testigo de conocimiento, quien deberá conocer personalmente al otorgante que Notario no conozca, y a su vez, Notario deberá conocer personalmente al testigo. (2 PUNTOS)

      3. El testigo de conocimiento debe cumplir con los requisitos de ser mayor de edad, capacitado, saber y poder leer y firmar. (1 PUNTO)

      4. Notario actuó correctamente al dar fe de su conocimiento personal de Vendedor y Vendedora porque los conocía personalmente. (1 PUNTO)

      5. Notario no actuó correctamente al utilizar a Teresa como testigo de conocimiento porque ésta no era mayor de edad.

    1. EL OTORGAMIENTO Y AUTORIZACIÓN DE LA ESCRITURA DE:

      1. Compraventa

        1. Cuando un otorgante no pueda leer, aunque sea temporalmente, se requiere la comparecencia de un testigo instrumental que lea la escritura. (1 PUNTO)

        2. La escritura deberá leerse dos veces en voz alta: por el notario y por el testigo instrumental. (1 PUNTO)

        3. Notario deberá dar fe de que la escritura fue leída dos veces. (1 PUNTO)

        4. También se requiere que haya unidad de acto en la lectura, consentimiento, firma y autorización de la escritura cuando comparecen testigos instrumentales, y Notario deberá dar fe de ello. (1 PUNTO)

        5. Ante la incapacidad temporal de Comprador para leer, se requería la comparecencia de un testigo instrumental que leyera por él en voz alta la escritura de compraventa. (1 PUNTO)

        6. La falta de comparecencia de un testigo instrumental hace nula la escritura. (1 PUNTO)

      1. Cancelación de hipoteca

        1. Aunque la comparecencia de Vendedora no fue incorrecta, bastaba la comparecencia de Vendedor en la escritura para cancelar un gravamen hipotecario sobre la finca perteneciente a la sociedad de gananciales. (1 PUNTO)

        2. a. Notario actuó correctamente porque al no comparecer testigos instrumentales no se requería la unidad de acto, y (1 PUNTO)

          b. recibió las firmas de los otorgantes dentro del mismo día natural. (1 PUNTO)

    1. MODO DE CORREGIR LA ESCRITURA DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA

      1. Notario puede autorizar un acta de subsanación cuando se trata de la omisión de datos o hechos presenciados por él o que le constan personalmente, y que no afectan al negocio jurídico. (1 PUNTO)

      2. La omisión de dar fe de haber inutilizado y cancelado el pagaré que garantizaba la hipoteca puede ser corregida mediante acta de subsanación ya que fue Notario quien inutilizó el pagaré. (1 PUNTO)

      3. No obstante, el error en la descripción de la finca afectó el negocio jurídico porque se describió una finca distinta a la finca que estaba gravada con la hipoteca que se canceló mediante la escritura. (1 PUNTO)

      4. Para corregir los errores, Notario deberá autorizar una escritura de rectificación en la que comparezcan Vendedor y Vendedora. (1 PUNTO)

       

    TOTAL DE PUNTOS: 20