Septiembre 1997: Derecho Hipotecario

Carlos Causante, viudo, falleció luego de haber otorgado testamento abierto, en el que instituyó herederos de sus bienes a sus hijos Andrés y Rafael en la legítima larga. En el tercio de libre disposición instituyó heredero a Saúl Sobrino, a quien además legó una finca, más dispuso que este legado se imputaría del mismo tercio. El caudal relicto neto consistía de una cuenta bancaria de $480,000; un apartamento valorado en $100,000; y la finca legada, valorada en $20,000.

Leído el testamento, Andrés vendió mediante escritura a favor de Carmelo Comprador, su participación hereditaria alícuota en el apartamento. Comprador presentó la escritura en el Registro de la Propiedad con los siguientes documentos complementarios: copia certificada del testamento, certificación del Registro de Testamentos, certificado de defunción de Causante y Certificación del Relevo de Hacienda. El Registrador denegó la inscripción.

Al conocer de su legado, Sobrino presentó en el Registro una instancia juramentada ante notario en la que solicitó la anotación preventiva del legado y la acompañó con los documentos complementarios: copia certificada del testamento, certificación del Registro de Testamentos y certificado de defunción de Causante. Pendiente de calificación la instancia, Sobrino vendió la finca legada a Carmen Campesina mediante escritura. Campesina presentó de inmediato la escritura al Registro.

Por su parte, Antonio Amigo presentó en el Registro una instancia juramentada ante notario, en la que solicitó la inscripción a su favor de un solar privativo de Causante que éste le había vendido mediante contrato privado antes de morir. Acompañó con la instancia, el contrato privado de compraventa y el certificado de defunción de Causante. El Registrador de la Propiedad denegó la inscripción de la compraventa. Notificó como falta que se requería la inscripción previa del solar a nombre de los herederos de Causante para poder inscribir a favor de Amigo.

Analice, discuta y fundamente:

I. La denegatoria del Registrador a inscribir la compraventa a favor de Comprador.

II. Si procede:

A. La inscripción de la anotación preventiva del legado y por qué.

B. La inscripción de la finca a favor de Campesina y por qué.

III. La denegatoria del Registrador a inscribir la compraventa a favor de Amigo.

 

I. LA DENEGATORIA DEL REGISTRADOR A INSCRIBIR LA COMPRAVENTA A FAVOR DE COMPRADOR

La Ley Hipotecaria dispone que para registrar documentos por los que se declaren, trasmitan, graven, modifiquen, o extingan el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, deberá constar previamente registrado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos o contratos referidos. La registración será denegada de resultar inscrito el derecho a favor de persona distinta de la que otorga la trasmisión o gravamen. Art. 57 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. § 2260.

Cuando se trate de bienes adquiridos por herencia y no se haya hecho todavía la correspondiente partición, el derecho hereditario de todos los herederos podrá ser inscrito a favor de éstos si así lo solicita alguno de los interesados. En el asiento se expresará la parte que a cada uno de ellos corresponda y el derecho a la cuota usufructuaria del cónyuge supérstite, si lo hubiere. No obstante, está prohibida la inscripción de la enajenación de cuotas específicas en bienes que no hayan sido adjudicados previamente mediante partición de herencia, a menos que todos los herederos comparezcan mediante escritura pública para disponer de dichos bienes. Artículo 95 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. § 2316; Regla 70.1 del Reglamento Notarial, Osorio v. Registrador, 113 D.P.R. 36 (1982); Colón v. Registrador, 114 D.P.R. 850 (1983); Kogan V. Registrador, 125 D.P.R. 636 (1990).

Conforme a lo anterior, la escritura de compraventa de la cuota alícuota en el apartamento que formaba parte del caudal relicto de Carlos Causante no tiene acceso al Registro de la Propiedad. Esto es así porque al momento de la venta, Andrés solamente tenía una expectativa de participación en el apartamento que aun no podía traducirse numéricamente, ya que el dominio de cada heredero estaba diluido en todo el inmueble. Por lo tanto, el Registrador actuó correctamente al denegar la inscripción de la compraventa a favor de Carmelo Comprador.

II. SI PROCEDE:

A. La inscripción de la anotación preventiva del legado y por qué

La Ley Hipotecaria dispone que el legatario de derechos sobre bienes inmuebles determinados podrá pedir la anotación preventiva, siempre y cuando no sea heredero también de parte alícuota del caudal hereditario. Art. 112 de la Ley Hipotecaria, 31 L.P.R.A. § 2401.

Por tanto, no procede la inscripción de la anotación preventiva del legado de la finca a favor de Sobrino, ya que éste, además de legatario, era uno de los herederos instituidos en el testamento de Causante.

B. La inscripción de la finca a favor de Campesina y por qué

Conforme al principio registral de especialidad establecido en el artículo 57 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. § 2260, procede denegar la inscripción de la compraventa a favor de Campesina por falta de tracto sucesivo. Carmen Campesina no tiene derecho a que la compraventa sea inscrita a su favor hasta tanto se realice la partición de la herencia de Causante y se adjudiquen los bienes del caudal a los herederos. Art. 95 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. § 2316. Mientras tanto, Campesina sólo tiene los derechos derivados del contrato de compraventa de la finca legada que se elevó a escritura pública toda vez que Sobrino, además de legatario, era uno de los herederos. Para que la compraventa a favor de Campesina tenga acceso al Registro, se requiere presentar previamente la escritura de partición de la herencia de Causante e inscribir las adjudicaciones concretas de los herederos.

III. LA DENEGATORIA DEL REGISTRADOR A INSCRIBIR LA COMPRAVENTA A FAVOR DE AMIGO

La Ley Hipotecaria dispone que los bienes inscritos a favor del causante no necesitarán ser registrados a nombre de los mandatarios, representantes liquidadores, albaceas y demás personas que con carácter temporal actúen como órganos de actuación autorizados por las leyes. Dispone que tampoco se necesitará registrar los bienes a nombre de los herederos cuando se trate de la ratificación de contratos privados realizados por sus causantes en relación con dichos bienes. Lo que se requiere es que los contratos consten por escrito, estén firmados por el causante, se protocolicen con la escritura de ratificación, y se acredite el carácter de los herederos. Art. 60 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. § 2263.

Lo anterior significa que no era necesario inscribir previamente el solar a nombre de los herederos de Causante para luego inscribir la compraventa a favor de Antonio Amigo. La ley únicamente requiere que, para que el contrato privado suscrito por Causante y Amigo tenga acceso al Registro, los herederos de Causante otorguen la correspondiente escritura de ratificación de la compraventa para cumplir con lo dispuesto en el artículo 42 de la Ley Hipotecaria sobre la necesidad de elevar el título a escritura pública. 30 L.P.R.A. § 2205; Regla 54.1 del Reglamento Hipotecario.

El contrato privado deberá constar por escrito, firmado por Causante, y debidamente protocolizado. Véase la Regla 58.2 del Reglamento Hipotecario.

Aun cuando el Registrador actuó correctamente al denegar la inscripción de la compraventa a favor de Antonio Amigo, la razón para la denegatoria notificada como falta no era correcta de acuerdo con lo anteriormente expuesto. El solar ya no estaba en el patrimonio de Causante por virtud del contrato privado suscrito por Causante y Amigo, por lo que el Registrador debió notificar que se requería presentar la correspondiente escritura de ratificación de la compraventa otorgada por los herederos de Causante.

 

GUIA DE CALIFICACION OPERACIONAL FINAL
PUNTUACIONES

I. LA DENEGATORIA DEL REGISTRADOR A INSCRIBIR LA COMPRAVENTA A FAVOR DE COMPRADOR

A. La inscripción de una escritura mediante la cual se declare, transmita, grave, modifique o extinga algún derecho real sobre un inmueble requiere que el título sobre el inmueble conste previamente inscrito a nombre de la persona que otorga la transmisión o gravamen. (2 PUNTOS)

B. Está prohibida la inscripción de la enajenación de cuotas específicas en bienes hereditarios que no hayan sido previamente adjudicados mediante partición de herencia. (2 PUNTOS)

C. La escritura de compraventa de la cuota alícuota en el apartamento que formaba parte del caudal de Causante no tiene acceso al Registro de la Propiedad porque el apartamento aún no había sido adjudicado mediante partición de herencia. (2 PUNTOS)

II. SI PROCEDE:

A. La inscripción de la anotación preventiva del legado y por qué

1. El legatario que a su vez es heredero del caudal hereditario, no puede anotar preventivamente su legado en el Registro de la Propiedad, por lo que, (2 PUNTOS)

2. El legado de la finca a favor de Sobrino no puede ser objeto de anotación preventiva en el Registro. (2 PUNTOS)

B. La inscripción de la finca a favor de Campesina y por qué

1. La escritura de compraventa a favor de Campesina no es inscribible por falta de tracto sucesivo. (2 PUNTOS)

2. Se requiere inscribir previamente la finca legada a favor de Sobrino para que la compraventa a favor de Campesina pueda ser inscrita. (2 PUNTOS)

III. LA DENEGATORIA DEL REGISTRADOR A INSCRIBIR LA COMPRAVENTA A FAVOR DE AMIGO

A. El Registrador podía denegar la inscripción pero el fundamento que utilizó no fue el correcto. No se requiere inscribir previamente a nombre de los herederos de Causante un inmueble privativo vendido por éste mediante contrato privado antes de su fallecimiento. (2 PUNTOS)

B. Las compraventas de inmuebles, para tener acceso al Registro, deberán constar en escritura pública. (1 PUNTO)

C. Para inscribir el solar a favor de Amigo se requiere:

1. Presentar una escritura de ratificación de la compraventa del solar a favor de Amigo (1 punto), otorgada por todos los herederos (Andrés, Rafael y Sobrino).(1 punto). (2 PUNTOS)

2. Acreditar el carácter de los herederos de Causante mediante los documentos fehacientes. (1 PUNTO)

TOTAL DE PUNTOS: 20