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PREGUNTA NUMERO 2

Luis Vendedor y Pablo Presidente acudieron ante Noel Notario a otorgar una escritura de compraventa de un solar comercial. Notario identificó a los comparecientes mediante sus licencias de conducir. Presidente indicó a Notario que comparecía en calidad de Presidente de Desarrolladora, Inc. Aunque Presidente no mostró documento alguno para acreditar su comparecencia, Vendedor expresó a Notario que consentía a la autorización de la escritura. Notario no consignó esta autorización en la escritura como tampoco ninguna advertencia legal sobre ello a los comparecientes. Notario sin embargo, y a los efectos de consignar en la escritura la capacidad representativa de Presidente, hizo constar en la comparecencia lo siguiente:

"DE LA SEGUNDA PARTE: Desarrolladora, Inc., seguro social #583-67-3060, una corporación doméstica con su oficina principal en San Juan, Puerto Rico, representada en este acto por su Presidente, Pablo Presidente, mayor de edad, casado, propietario y vecino de Guaynabo, Puerto Rico, en adelante "LA PARTE COMPRADORA..."

En la escritura, Notario hizo constar en guarismos los datos de inscripción registral del solar, los números de las licencias de conducir de los otorgantes y el precio del solar.

Luego del otorgamiento, y a solicitud de Presidente, Notario expidió la primera copia certificada de la escritura. En la certificación hizo constar lo siguiente: fecha, lugar, que expedía la copia certificada a favor de Presidente, que el documento era copia fiel y exacta de la escritura original , que la escritura original constaba de 4 folios, y que en todos sus folios aparecían las iniciales de los comparecientes más sus firmas al final. Presentada la copia certificada de la escritura en el Registro de la Propiedad, el Registrador denegó la inscripción y notificó a Notario que la escritura tenía los siguientes defectos:

I. No se consignó debidamente la capacidad representativa de Presidente.

II. Se utilizaron guarismos en los datos de inscripción registral del solar, en los números de las licencias de conducir de los otorgantes y en el precio del solar.

III. La certificación efectuada por Notario en la copia de la escritura presentada no fue hecha correctamente.

Analice, discuta y fundamente cada uno de los defectos notificados por el Registrador de la Propiedad.

I. NO SE CONSIGNO DEBIDAMENTE LA CAPACIDAD REPRESENTATIVA DE PRESIDENTE

La Ley Notarial exige al notario autorizante expresar en la escritura el carácter en que intervienen los comparecientes. Arts. 15 y 18 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. §§ 2033 y 2036. Regla 27 del Reglamento Notarial. Todo otorgante que comparezca en representación de otra persona deberá siempre acreditar ante el notario su designación con los documentos fehacientes, salvo que exista la conformidad expresa de los otorgantes. La eficacia plena de la escritura quedará subordinada a la presentación de prueba documental de la representación alegada. Art. 19 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2037. Regla 28 del Reglamento Notarial.

De otro lado, cuando la capacidad representativa de un compareciente no se acredita al momento de la autorización de la escritura, el notario deberá consignar expresamente en la misma tal hecho. Además consignará que los comparecientes han dado su anuencia para que la escritura sea autorizada, y para la presentación en fecha posterior de la prueba documental que demuestra la capacidad. En tal caso, el notario consignará además que hizo a todas las partes la advertencia sobre la eficacia en suspenso de la escritura. Regla 28 del Reglamento Notarial.

Notario no consignó debidamente en la escritura la capacidad representativa de Presidente porque debió expresar en la misma que: la capacidad representativa de Presidente no fue acreditada al momento del otorgamiento, que Presidente y Vendedor daban su anuencia a que la escritura fuera autorizada y a que el documento que acreditaba la capacidad representativa fuera presentado con posterioridad y que hizo a ambos otorgantes la advertencia de que la eficacia de la escritura quedaban en suspenso hasta que Presidente acreditara tal capacidad.

II. SE UTILIZARON GUARISMOS EN LOS DATOS DE INSCRIPCION REGISTRAL DEL SOLAR, EN LOS NUMEROS DE LAS LICENCIAS DE CONDUCIR DE LOS OTORGANTES Y EN EL PRECIO DEL SOLAR

La Ley Notarial prohibe la utilización de guarismos en la expresión de fechas y cantidades en la escritura, a no ser que también sean consignados en letras, con excepción de aquellos incluidos en citas directas. Art. 27 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2045. La regla 20 del Reglamento Notarial aclara que podrán ser expresados únicamente en guarismos, los siguientes: citas directas, citas legales, los datos de inscripción en los registros, números de licencia de

conducir, números de seguro social, número de pasaporte y número de identificación de casos o informes judiciales y de agencias administrativas.

El comentario contenido en la Regla 20 expresa que esta enumeración ilustra las expresiones que, por no considerarse cantidades, pueden ser expresadas únicamente en guarismos.

Por tanto, Notario podía expresar únicamente en guarismos los datos de inscripción registral y los números de las licencias de conducir de los otorgantes. En cuanto al precio del solar vendido, éste debió ser consignado en letras por considerarse una expresión de cantidad.

III. LA CERTIFICACION EFECTUADA POR NOTARIO EN LA COPIA DE LA ESCRITURA PRESENTADA NO FUE HECHA CORRECTAMENTE

La Ley Notarial dispone que una copia certificada es el traslado literal, total o parcial, de un documento otorgado ante notario, librada por dicho notario con una certificación respecto a la exactitud del contenido y al número de folios que contenga el documento, así como la firma, signo y rúbrica y, en todos los folios, el sello y la rúbrica del notario autorizante. Art. 39 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2061.

El Reglamento Notarial dispone que la certificación en la copia certificada expedida de una escritura expresará el número de folios de que consta la escritura original, incluso los folios de los documentos que le hayan sido incorporados. Además expresará que en la escritura original aparecen: (1) las firmas e iniciales de los comparecientes; (2) la firma, signo, sello y rúbrica del notario; y, (3) la cancelación de los sellos de Rentas Internas y del Impuesto Notarial. Indicará además: (1) la certificación de concordancia total o parcial con el original; (2) el lugar y fecha de su expedición; (3) el nombre de la persona a favor de quien se expide la copia; y, (4) que los documentos incorporados son copia fiel y exacta de los originales unidos a la matriz. Regla 49 del Reglamento Notarial

Aunque la Ley Hipotecaria y la Ley Notarial no exigen que aparezcan las firmas y los nombres de los otorgantes al calce de una copia certificada de una escritura, la buena práctica notarial aconseja que se mencionen los nombres de los firmantes, según aparecen las firmas en la escritura original, a los fines de evitar dudas y complicaciones futuras. Western Federal Savings Bank v. Registrador, 95 J.T.S. 150.

La certificación efectuada por Notario en la copia de la escritura no fue hecha correctamente porque faltó expresar que en la escritura original aparecían: la firma, signo, sello y rúbrica de Notario, y los sellos de rentas internas y el impuesto notarial cancelados. Tampoco expresó el número de folios de que comprendía la copia.

PUNTOS:

I. NO SE CONSIGNO DEBIDAMENTE LA CAPACIDAD REPRESENTATIVA DE PRESIDENTE

1 A. Notario no consignó debidamente en la escritura la capacidad representativa de Presidente.

B. Como Presidente no acreditó su capacidad representativa al momento de la autorización de la escritura de compraventa, Notario debió consignar expresamente en la escritura que:

1 1. la capacidad representativa de Presidente no fue acreditada al momento del otorgamiento.

2 2. Presidente y Vendedor consentían a la autorización.

2 3. Presidente y Vendedor consentían que el documento que acreditaba la capacidad representativa de Presidente fuera presentado con posterioridad.

2 4. hizo a Presidente y a Vendedor la advertencia de que la eficacia de la escritura quedaba en suspenso hasta que se acreditara tal capacidad.

II. SE UTILIZARON GUARISMOS EN LOS DATOS DE INSCRIPCION REGISTRAL DEL SOLAR, EN LOS NUMEROS DE LAS LICENCIAS DE CONDUCIR DE LOS OTORGANTES Y EN EL PRECIO DEL SOLAR

2 A. La Ley Notarial prohibe a Notario la utilización de guarismos en la expresión de fechas y cantidades, a menos que también sean consignados en letras.

2 B. Notario podía consignar únicamente en guarismos los datos de inscripción registral del solar,

2 C. y los números de las licencias de conducir de los otorgantes.

2 D. Notario debía haber consignado en guarismos y letras el precio del solar vendido.

III. LA CERTIFICACION EFECTUADA POR NOTARIO EN LA COPIA DE LA ESCRITURA PRESENTADA NO FUE HECHA CORRECTAMENTE

La certificación contenida en la copia certificada deberá expresar, además de lo consignado por Notario, los siguiente:

2 A. que la firma, signo, sello y rúbrica de Notario aparecían en el original.

2 B. que los sellos de rentas internas y el impuesto notarial estaban cancelados en el original.

TOTAL DE PUNTOS: 20