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PREGUNTA NUMERO 4

Daniel Dueño era titular registral de una finca de 50 cuerdas gravada con una hipoteca de $200,000 en garantía de un pagaré a la orden de Banco Acreedor con vencimiento a su presentación.

Dueño obtuvo el correspondiente permiso de segregación y segregó un solar de la finca. El solar fue vendido y la escritura de segregación y compraventa fue otorgada por Dueño y el comprador. Presentada en el Registro de la Propiedad dicha escritura, el Registrador la calificó e inscribió libre de gravámenes el solar segregado y vendido.

Un año después, Dueño solicitó un préstamo hipotecario de $100,000 a su amigo Pedro Prestamista y le ofreció como garantía el remanente de su finca. Prestamista se negó pues el remanente estaba gravado con la hipoteca de $200,000, constituida 10 años atrás. Dueño le indicó que aunque el pagaré que garantizaba la hipoteca se había extraviado, él se ocuparía de cancelar dicha hipoteca porque la deuda había sido pagada en su totalidad. De inmediato, Dueño presentó en el Registro una instancia en la que solicitó la cancelación de la hipoteca de $200,000. La acompañó con una certificación de Banco Acreedor que acreditaba que la totalidad del préstamo había sido pagado. El Registrador canceló la hipoteca.

Luego de asegurarse de la cancelación de la hipoteca, Prestamista presentó en el Registro el día 1ro de abril de 1996, un escrito firmado y juramentado por él, mediante el cual solicitó la reserva de prioridad de la hipoteca que garantizaría el pago del préstamo. El Registrador calificó la solicitud y anotó la reserva de prioridad a favor de Prestamista.

El 22 de abril de 1996, Prestamista concedió el préstamo a Dueño y se otorgó la escritura de constitución de hipoteca. Esta escritura fue presentada en el Registro el 29 de abril del mismo año e inscrita con la fecha de la presentación de la solicitud de la reserva de prioridad.

Analice, discuta y fundamente la actuación del Registrador en cuanto a lo siguiente:

I. La inscripción libre de gravámenes del solar segregado y vendido.

II. La cancelación de la hipoteca de $200,000.

III. La anotación de la solicitud de reserva de prioridad a la luz de los requisitos exigidos por ley.

IV. La inscripción de la hipoteca a favor de Prestamista.

I. LA INSCRIPCION LIBRE DE GRAVAMENES DEL SOLAR SEGREGADO Y VENDIDO

La Ley Hipotecaria establece el principio de indivisibilidad de la hipoteca que prescribe que toda hipoteca inscrita en el Registro de la Propiedad, mientras no sea cancelada, gravará de forma íntegra la totalidad de la finca hipotecada. Conforme a este principio, la hipoteca subsiste por la totalidad de su monto: (1) aunque la obligación garantizada haya sido parcial o totalmente pagada, y, (2) aunque la finca hipotecada se haya dividido en dos o más fincas sin que los contratantes hayan acordado la distribución del crédito hipotecario entre las fincas divididas. El acreedor hipotecario podrá repetir por la totalidad de la hipoteca contra cualquiera de las nuevas fincas en que se haya dividido la finca original, o contra todas las fincas segregadas de ésta y el remanente. Arts. 173 y 174 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. §§ 2569 y 2570. Casablanca Properties v. Registrador, 92 J.T.S. 64 (1992); Plaza del Rey v. Registrador, 93 J.T.S. 60 (1993).

Este principio de indivisibilidad de la hipoteca impedía al Registrador inscribir libre de gravámenes el solar segregado de la finca de 50 cuerdas que estaba gravada con la hipoteca de $200,000. Para que el Registrador pudiera inscribir libre de gravámenes el solar se requería que Banco Acreedor compareciera en la escritura de segregación y compraventa a prestar su consentimiento para liberar el solar de la referida hipoteca.

II. LA CANCELACION DE LA HIPOTECA DE $200,000

Para cancelar en forma parcial o total el asiento de inscripción de toda hipoteca que garantiza obligaciones representadas por títulos transferibles o pagaderos al portador, se requiere presentar una escritura de cancelación de hipoteca otorgada por los tenedores legítimos de los títulos que motivaron dicha inscripción.

En la situación de que todos o algunos de los referidos títulos se hubiesen extraviado o destruido, el asiento de inscripción de la hipoteca podrá ser cancelado únicamente mediante la presentación de sentencia firme en la que el Tribunal declare la extinción de las obligaciones representadas por los títulos extraviados. Art. 138 del la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. § 2462.

El Registrador no actuó correctamente al cancelar la hipoteca de $200,000 mediante el documento presentado por Dueño, (la certificación de Banco Acreedor que acreditaba

el pago de la deuda evidenciada por el pagaré hipotecario), ya que se requería presentar la sentencia firme del Tribunal que autorizara al Registrador a cancelar dicho gravamen.

III. LA ANOTACION DE LA SOLICITUD DE RESERVA DE PRIORIDAD A LA LUZ DE LOS REQUISITOS EXIGIDOS POR LEY

La Ley Hipotecaria permite reservar la prioridad para la inscripción de un contrato en gestación. La solicitud de reserva de prioridad se dirigirá al Registrador en un escrito firmado, sellado y rubricado por el notario solicitante, donde hará constar: (1) nombre y dirección del notario solicitante; (2) nombre del titular del derecho objeto del contrato en gestación; (3) designación de las partes en el contrato a celebrarse; (4) descripción adecuada del derecho y del inmueble sobre el cual recae y su identificación registral; y, (5) la naturaleza, extensión y condiciones del derecho real que se va inscribir. Art. 54 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. § 2257.

La Ley señala que estos requisitos son de estricto cumplimiento y de omitirse alguno o varios de estos requisitos, la solicitud no podrá ser objeto de corrección una vez presentada. El Registrador está obligado a denegar de plano la solicitud de encontrar alguna falta u omisión en la misma. Art. 54, supra.

Conforme a lo anterior, el Registrador no actuó correctamente al anotar la reserva de prioridad a favor de Prestamista porque la solicitud no fue solicitada por un notario en un escrito firmado, sellado y rubricado por éste.

IV. LA INSCRIPCION DE LA HIPOTECA A FAVOR DE PRESTAMISTA

La Ley Hipotecaria exige que el título cuya reserva de prioridad haya sido solicitado, sea otorgado dentro del plazo de veinte (20) días contados a partir de la fecha de presentación de la solicitud de reserva. Dicho título, una vez otorgado, deberá ser presentado en el Registro dentro del plazo de veinticinco (25) días contados desde la fecha de la presentación de la solicitud. Cumplidos ambos requisitos, se entenderá como fecha de presentación del título la fecha en que la solicitud de reserva de prioridad fue presentada. Ello tendrá el efecto de que otros títulos presentados con posterioridad a esta fecha tendrán en el Registro un rango posterior al título que fue objeto de la reserva.

La Ley expresamente advierte que de otorgarse el título o de presentarse el mismo fuera de los plazos señalados, dicho título no podrá prevalerse de la reserva y su fecha de presentación será aquella en la cual fue realmente presentado. Art. 55 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. § 2258.

El Registrador, por tanto, no actuó correctamente al inscribir la escritura de constitución de la hipoteca a favor de Prestamista como si ésta hubiese sido presentada en la misma fecha de presentación de la solicitud de reserva. La misma fue otorgada y presentada fuera de los dos plazos requeridos por la ley. Esto tiene el efecto de que la escritura se entenderá presentada en la fecha real de su presentación y tendrá el rango que le corresponda con respecto a otros títulos presentados con anterioridad al 29 de abril de 1996.

I. LA INSCRIPCION LIBRE DE GRAVAMENES DEL SOLAR SEGREGADO Y VENDIDO

1 A. La hipoteca, mientras no esté cancelada en el Registro, grava la totalidad de la finca,

2 1. aunque la finca se haya dividido o segregado en dos o más fincas.

2 B. El Registrador no actuó correctamente. Para inscribir el solar segregado y vendido libre de gravámenes, Banco Acreedor tenía que comparecer en la escritura a liberar el mismo de la hipoteca.

II. LA CANCELACION DE LA HIPOTECA DE $200,000

2 A. Las hipotecas de menos de 20 años de constituidas cuyos pagarés que las representan se hayan extraviado o destruido, podrán ser canceladas en el Registro únicamente mediante la presentación de sentencia firme en la que el Tribunal declare que las obligaciones representadas por dichos pagarés han quedado extinguidas.

1 B. El Registrador no actuó correctamente al cancelar la hipoteca de $200,000 mediante la instancia juramentada presentada por Dueño.

III. LA ANOTACION DE LA SOLICITUD DE RESERVA DE PRIORIDAD A LA LUZ DE LOS REQUISITOS EXIGIDOS POR LEY

2 A. La solicitud de reserva de prioridad se dirigirá al Registrador en un escrito firmado, sellado y rubricado por el notario solicitante, donde se hará constar:

2* 1. Nombre y dirección del notario solicitante;

2. Nombre del titular del derecho objeto del contrato en gestación;

3. Designación de las partes en el contrato a celebrarse;

4. Descripción adecuada del derecho y del inmueble sobre el cual recae y su identificación registral; y,

5. La naturaleza, extensión y condiciones del derecho real que se va inscribir.

*Si menciona un requisito, recibirá un punto; si menciona dos o más requisitos, recibirá dos puntos. El aspirante que mencione el requisito de acreditar notarialmente el consentimiento de los titulares del derecho inscrito obtendrá puntuación bajo este inciso, siempre que conteste correctamente que el que hace la solicitud es el notario.

1 B. El Registrador no actuó correctamente porque la solicitud de reserva no cumplía con todos los requisitos exigidos por ley.

IV. LA INSCRIPCION DE LA HIPOTECA A FAVOR DE PRESTAMISTA

2 A. Registrador no podía inscribir la hipoteca con la fecha de la presentación de la solicitud de la reserva de prioridad.

2 B. La escritura debió ser otorgada dentro del plazo de 20 días a partir de la fecha de la presentación de la solicitud de reserva.

2 C. La escritura debió ser presentada dentro del plazo de 25 días a partir de la fecha de la presentación de la solicitud de reserva.

1 D. La escritura fue otorgada y presentada fuera de los términos requeridos por ley.

TOTAL DE PUNTOS: 20