septiembre 2000: Notarial #1

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Vilma Vendedora, casada con Eduardo Esposo, heredó de su madre una finca sita en Puerto Rico, la que consta inscrita en el Registro de la Propiedad. Charlie Comprador, soltero, mayor de edad, residente del estado de Nueva York, E.U.A., y vecino de Vendedora, manifestó que interesaba comprar la finca, a lo que Vendedora accedió.

Como ninguna de las dos partes podía trasladarse a Puerto Rico desde su estado de residencia para otorgar la escritura de compraventa, Vendedora consultó por “E-mail” a su amiga Nancy Notaria, quien ejerce la notaría en Puerto Rico. Vendedora le pidió que la orientara sobre cómo podía otorgar la referida escritura sin que se requiriera la presencia de ambos, Comprador y Vendedora, en Puerto Rico, y sin que tuvieran que otorgar poderes. Le indicó que interesaba que el negocio surtiera efectos jurídicos en Puerto Rico y que pudiera ser inscrito en el Registro de la Propiedad. Le expresó, además, que quería que fuera Notaria quien se ocupara de hacer las gestiones pertinentes en Puerto Rico para lograr tal propósito.

Notaria contestó el “E-mail” a Vendedora pero, antes de ofrecerle su orientación, le indicó que cobraría honorarios a razón de cincuenta dólares ($50) la hora por las gestiones requeridas, incluyendo la consulta que le estaba efectuando en ese momento. Acto seguido, procedió a orientar a Vendedora sobre la situación expuesta.

ANALICE, DISCUTA Y FUNDAMENTE:

I. Si se puede otorgar el negocio de compraventa en Nueva York, y las alternativas que tienen las partes para el cumplimiento con las formas y solemnidades del documento en términos del otorgamiento.

II. Asuma que se puede otorgar el negocio jurídico como solicita Vendedora:

A. ¿Con qué formalidades deberá cumplir el instrumento comprensivo del negocio de compraventa entre Comprador y Vendedora para que tenga validez a tenor con la ley en Puerto Rico?

B. ¿Con qué requisito, o requisitos, deberá cumplir el instrumento comprensivo del negocio de compraventa entre Comprador y Vendedora para que pueda ser inscrito en el Registro de la Propiedad?

III. La procedencia de honorarios de abogado adicionales al arancel notarial.

 

DERECHO NOTARIAL

I. SI SE PUEDE OTORGAR EL NEGOCIO DE COMPRAVENTA EN NUEVA YORK, Y LAS ALTERNATIVAS QUE TIENEN LAS PARTES PARA EL CUMPLIMIENTO CON LAS FORMAS Y SOLEMNIDADES DEL DOCUMENTO EN TÉRMINOS DEL OTORGAMIENTO

El artículo 10 del Código Civil de Puerto Rico, mejor conocido como el estatuto real, en lo pertinente dispone que los bienes inmuebles están sujetos a las leyes del país en que están sitos. 31 L.P.R.A. sec. 10. A tenor, cuando está envuelta la transmisión de un bien inmueble, es doctrina reiterada que dicho acto de dominio se rige por nuestras leyes. Colón et al. v. Registrador, 22 D.P.R. 369 (1915); Pueblo v. Denis Rivera, 98 D.P.R. 704, 714 (1970). De otra parte, el artículo 11 del referido cuerpo jurídico prescribe que “[l]as formas y solemnidades de los contratos, testamentos y demás instrumentos públicos, se rigen por las leyes del país en que se otorguen”. 31 L.P.R.A. sec. 11.

La rigurosidad al exigir el cumplimiento con lo dispuesto en el referido artículo 11 fue objeto de análisis por el Tribunal Supremo de Puerto Rico en Vda. de Ruiz v. Registrador, 93 D.P.R. 914 (1967). En este caso, el alto foro reconoció la norma de que “las formas y solemnidades de los intrumentos públicos se rigen por las leyes del país en que se otorguen según prescribe el artículo 11". No obstante, acogió allí la postura adelantada por los tratadistas que adjudican un carácter facultativo al estatuto, y adoptó para nuestro ordenamiento jurídico el criterio de que cuando el documento otorgado en el extranjero cumple con las formalidades y solemnidades exigidas para la validez y eficacia de tal acto en Puerto Rico, será innecesario en forma alguna “acreditarse que en el otorgamiento de la escritura [autorizada en el extranjero]...se hubieren llenado los requisitos que en cuanto a su forma y solemnidades se exigen por las leyes [de la jurisdicción de que se trate]”. Vda. de Ruiz v. Registrador, supra, pág. 920. Quedó así establecido que el otorgamiento de un acto o contrato puede sujetarse a las exigencias de una u otra nación, por lo que los otorgantes quedan en libertad de seleccionar el cumplimiento de aquellas formas y solemnidades que estén más a tono con sus deseos, voluntades y propósitos, caracterización que está en armonía con una de las bases fundamentales del Derecho Internacional Privado, cual es facilitar las relaciones y transacciones internacionales. Con esta directriz, y en virtud de que estamos frente a un negocio jurídico de compraventa y el interés de una parte de que el mismo surta efectos jurídicos en esta jurisdicción, se hace menester remitirnos a las disposiciones del Código Civil que regulan la eficacia de los contratos.

II. ASUMA QUE SE PUEDE OTORGAR EL NEGOCIO JURÍDICO COMO SOLICITA VENDEDORA:

A. ¿Con qué formalidades deberá cumplir el instrumento comprensivo del negocio de compraventa entre Comprador y Vendedora para que tenga validez a tenor de la ley en Puerto Rico?

El aspirante deberá reconocer que para que el documento a ser otorgado por Vendedora y Comprador tenga validez a tenor de la ley de Puerto Rico, independientemente de la jurisdicción donde se autorice el mismo por un notario debidamente cualificado, deberá cumplir con las formalidades que establece el Art. 15 de la Ley Notarial de Puerto Rico, Ley Núm. 75 de 2 de julio de 1987, según enmendada, 4 L.P.R.A. sec. 2033, y los artículos pertinentes de la Ley Hipotecaria de 1979, a saber, artículos 61 y 88, 30 L.P.R.A. secs. 2264 y 2309. Prescriben los referidos artículos que la escritura pública contendrá, además del negocio jurídico que motiva su otorgamiento y sus antecedentes y los hechos presenciados y consignados por el notario en la parte expositiva y dispositiva, lo siguiente: (a) la calificación del acto o contrato con el nombre conocido que en derecho tenga; (b) el nombre del notario, su vecindad, el sitio donde radica su notaría, así como el día, mes, año y lugar del otorgamiento; (d) el nombre y o apellidos, la edad o mayoridad, estado civil, profesión y vecindad de los otorgantes, su número de seguro social, estado civil, profesión y vecindad de los otorgantes, su número de seguro social, nombre y circunstancias de los testigos, de haber alguno, y en el caso de que cualquiera de los otorgantes fuera casado, y no fuera necesaria la comparecencia del cónyuge, se expresará su nombre y apellido aunque no comparezca al otorgamiento; (e) la fe expresa del notario de su conocimiento personal de los otorgantes, o en su defecto, de haberse asegurado de su indentidad por los medios establecidos en la Ley Notarial, de que tiene la capacidad legal necesaria para otorgar el acto o contrato de que se trata, y de haberles leído a ellos y a los testigos, si hay alguno, la escritura o de haber permitido que la leyesen antes de firmarla, o de la renuncia al derecho que tienen de así hacerlo; (f) hacer una descripción de la propiedad según surge del Registro así como los datos de inscripción; (g) el tracto de la finca en cuanto al nombre del titular de quien procede inmediatamente el bien o derecho a inscribirse; (h) detallar la transacción y las condiciones de la misma que incluyen el precio, modo de pago, pago de contribuciones, saneamiento, etc., y, por último, (i) haberles hecho de palabra a los otorgantes en el acto de otorgamiento las reservas y advertencias legales pertinentes, consignándose aquéllas que, por su importancia, deban detallarse expresamente.

B. ¿Con qué requisito, o requisitos, deberá cumplir el instrumento comprensivo del negocio de compraventa entre Comprador y Vendedora para que pueda ser inscrito en el Registro de la Propiedad?

El aspirante deberá señalar que nuestro ordenamiento jurídico, particularmente el artículo 45 de la Ley Hipotecaria, Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979, según enmendada, 30 L.P.R.A. sec. 2001 et seq., dispone que, entre otros, “se inscribirán en el Registro los títulos, actos y contratos [traslativos de dominio, 30 L.P.R.A. sec. 2201] otorgados en los Estados Unidos de América..., que tengan fuerza en Puerto Rico con arreglo a las leyes...”. 30 L.P.R.A. sec. 2208. A tenor, el subsiguiente artículo establece que podrán ser inscritos los documentos otorgados fuera de Puerto Rico si reunen los siguientes requisitos: (1) que el asunto o materia del acto o contrato sea lícito y permitido por las leyes de Puerto Rico, (2) que los otorgantes tengan la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto o contrato con arreglo a las leyes de su país; (3) que en el otorgamiento se hayan observado las formas y solemnidades del territorio o país donde se han verificado los actos o contratos, o las de Puerto Rico; (4) que el documento contenga la legalización y demás requisitos necesarios para su autenticación en Puerto Rico; y (5) que dicho documento haya sido protocolizado por un notario en Puerto Rico si su eficacia no requiere trámite judicial. Art. 46, 30 L.P.R.A. sec. 2209.

En armonía con dichas disposiciones, el artículo 38 de la Ley Notarial, supra, sujeta la eficacia de los instrumentos públicos otorgados en el extranjero no sólo a que los mismos sean previamente protocolizados, sino que señala, además, que “[será] obligación del notario cancelar los mismos derechos arancelarios, como si hubiera sido otorgado originalmente en Puerto Rico”. 4 L.P.R.A. sec. 2056.

A tenor de lo previamente señalado, la Regla 41 del Reglamento Notarial de 1995 prescribe que tales documentos otorgados en el extranjero deberán estar legitimados por autoridad competente como condición previa para ser protocolizados en Puerto Rico y que la legitimación de aquéllos que provienen de los estados, territorios y posesiones de Estados Unidos de América deberá ser hecha por el funcionario autorizado y que, a tales fines, deberá ser presentada evidencia de la autoridad del funcionario ante quien fueron otorgados, o la certificación expedida por autoridad competente, de la que surja que el funcionario está autorizado para actuar como tal.

A la luz del precedente marco jurídico, el aspirante deberá reconocer que la escritura de compraventa otorgada en el estado de Nueva York entre Comprador y Vendedora deberá ser protocolizada en Puerto Rico para que surta eficacia en esta jurisdicción. Toda vez que surge de los hechos que Vendedora le expresó a su amiga Notaria su interés de que fuera ésta quien realizara tales gestiones, el aspirante asimismo deberá expresar que, previo a la protocolización, Notaria tiene que asegurarse de que el documento haya sido debidamente autenticado por el funcionario autorizado para legalizar documentos notariales, conforme a la ley de la jurisdicción donde se otorga, y de que se acompaña evidencia de la autoridad de tal funcionario, o una certificación expedida por la autoridad competente de la que surja su autorización para actuar como tal agente legitimador. Finalmente, el aspirante deberá indicar que la protocolización quedará consumada cuando el documento notarial sea incorporado en el acta notarial que a tales fines será autorizada por Notaria, quien lo hará bajo su fe notarial, estampando su firma, signo, sello y rúbrica al final del mismo, y su sello y rúbrica en cada una de las hojas del acta y del documento objeto de protocolización, todos los folios numerados correlativamente. Finalmente, el aspirante deberá expresar que, a tenor con las disposiciones del artículo 38 de la Ley Notarial, supra, Notaria deberá cancelar en el documento protocolizado los derechos arancelarios, lo que se refiere a los sellos de rentas internas y el impuesto notarial, como si el mismo hubiera sido otorgado originalmente en Puerto Rico, toda vez que ello es lo que corresponde propiamente al otorgamiento y autorización de un instrumento, In re Feliciano, 115 D.P.R. 172, 179 (1984), sin lo cual será anulable o ineficaz la escritura de que se trate. Art. 10, 4 L.P.R.A. sec. 2021.

III. LA PROCEDENCIA DE HONORARIOS DE ABOGADO ADICIONALES AL ARANCEL NOTARIAL

El Artículo 78 de la Ley Notarial, supra, 4 L.P.R.A. sec. 2132, establece que, además de los honorarios por servicios propiamente notariales, el notario podrá también cobrar honorarios razonables y prudentes por sus gestiones previas y preparatorias, e inclusive posteriores, tales como consultas, en las que el notario presta un servicio adicional, como jurista, tal como le adelantó Notaria a Vendedora en contestación a la orientación que ésta le solicitara.

Por lo tanto, el aspirante deberá concluir que procede el cobro de honorarios adicionales a los propiamente notariales, según Notaria le advirtió a Vendedora.

GUÍA DE CALIFICACIÓN OPERACIONAL FINAL
PUNTUACIONES

DERECHO NOTARIAL

PUNTOS:

I. SI SE PUEDE OTORGAR EL NEGOCIO DE COMPRAVENTA EN NUEVA YORK, Y LAS ALTERNATIVAS QUE TIENEN LAS PARTES PARA EL CUMPLIMIENTO CON LAS FORMAS Y SOLEMNIDADES DEL DOCUMENTO EN TÉRMINOS DEL OTORGAMIENTO

A. Se puede otorgar el negocio de compraventa en Nueva York, sin la necesidad de que los otorgantes deban trasladarse a Puerto Rico u otorgar poderes. (2 Puntos)

B. Las partes tienen la opción de observar las formas y solemnidades que rigen los contratos y demás instrumentos públicos según las leyes del país donde se va a otorgar el negocio jurídico de compraventa, en este caso, Nueva York, a tenor de las disposiciones de nuestro estatuto formal. (1 Punto)

C. En la alternativa, que el documento público cumpla con las formalidades y solemnidades exigidas en Puerto Rico, (1 Punto)

D. para lo que se requerirá que el negocio conste en documento público toda vez que la transmisión del inmueble se rige por nuestras leyes (estatuto real). (1 Punto)

II. ASUMA QUE SE PUEDE OTORGAR EL NEGOCIO JURÍDICO COMO SOLICITA VENDEDORA:

A. ¿Con qué formalidades deberá cumplir el instrumento comprensivo del negocio de compraventa entre comprador y vendedora para que tenga validez a tenor de la ley en Puerto Rico?

Además de expresar el negocio jurídico que motiva su otorgamiento, sus antecedentes, y hechos presenciados y consignados por el notario en su parte expositiva y dispositiva, el documento debe cumplir con las siguientes formalidades: (*6 Puntos)

1. la calificación del acto o contrato con el nombre conocido que en derecho tenga;

2. el nombre del notario, su vecindad, el sitio donde radica su notaría, así como el día, mes, año y lugar del otorgamiento;

3. el nombre y apellido o apellidos, la edad o mayoridad, estado civil, profesión y vecindad de los otorgantes, su número de seguro social, nombre y circunstancias de los testigos, de haber alguno, y en el caso de que cualquiera de los otorgantes fuera casado, y no fuera necesaria la comparecencia del cónyuge, se expresará su nombre y apellido aunque no comparezca al otorgamiento;

4. la fe expresa del notario de su conocimiento personal de los otorgantes, o en su defecto, de haberse asegurado de su identidad por los medios establecidos en la Ley Notarial, de que tiene la capacidad legal necesaria para otorgar el acto o contrato de que se trata, y de haberles leído a ellos y a los testigos, si hay alguno, la escritura o de haber permitido que la leyeran antes de firmarla, o de la renuncia al derecho que tienen de así hacerlo;

5. hacer una descripción de la propiedad según surge del Registro así como los datos de inscripción;

6. hacer expresión del nombre del titular de quien procede inmediatamente el bien o derecho a inscribirse;

7. detallar la transacción y las condiciones de la misma que incluyen el precio, modo de pago, pago de contribuciones, saneamiento, etc., y, por último,

8. haberles hecho de palabra a los otorgantes en el acto de otorgamiento las reservas y advertencias legales pertinentes, consignándose aquéllas que, por su importancia, deban detallarse expresamente.

*NOTA: Se otorgará hasta un máximo de seis puntos por mencionar los requisitos formales con los que debe cumplir el documento público a tenor de la ley de Puerto Rico.

B. ¿Con qué requisito, o requisitos, deberá cumplir el instrumento comprensivo del negocio de compraventa entre Comprador y Vendedora para que pueda ser inscrito en el Registro de la Propiedad?

Para que pueda ser inscrito en el Registro de la Propiedad se requerirá:

1. que el asunto o materia del acto o contrato que consta en el instrumento otorgado en el extranjero sea lícito y permitido por las leyes de Puerto Rico; (1 Punto)

2. que Comprador y Vendedora tengan la capacidad legal para el otorgamiento de acuerdo a las leyes de Nueva York; (1 Punto)

3. que en su otorgamiento se hayan observado las formas y solemnidades de Nueva York o las de Puerto Rico; y (1 Punto)

4. que esté autenticado por autoridad competente (firmado ante Notario). (1 Punto)

5. Deberá venir acompañado con certificación expedida por autoridad competente de la que surja que el funcionario está autorizado para actuar como tal. (1 Punto)

6. Luego deberá ser protocolizado, y Notaria tendrá que autorizar un acta notarial, e incorporar el documento a dicha acta bajo su firma, signo, sello y rúbrica. (1 Punto)

7. Notaria deberá cancelar derechos arancelarios como si hubiera sido otorgado en Puerto Rico. (1 Punto)

III. LA PROCEDENCIA DE HONORARIOS DE ABOGADO ADICIONALES AL ARANCEL NOTARIAL

A. Notaria podrá cobrar honorarios por las gestiones previas o posteriores relacionadas a la consulta que le hizo Vendedora, además del arancel notarial por el otorgamiento del acta de protocolización. (2 Puntos)

TOTAL DE PUNTOS: 20