septiembre 2000: Derechos Hipotecarios y Derechos Reales

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Mediante escritura pública, el 7 de octubre de 1992 Víctor Vendedor vendió a Carlos Comprador la finca "La Ponderosa" por el precio de $800,000. El día de la venta Comprador pagó $300,000 y el resto del precio fue aplazado por dos años. La escritura de compraventa fue presentada en el Registro de la Propiedad el 8 de noviembre de 1992 y dos meses después se inscribió el dominio de “La Ponderosa” a favor de Comprador.

El 11 de marzo de 1993 Comprador tomó prestado $200,000 a Banco Agrícola y garantizó el pago con una hipoteca sobre la finca "La Ponderosa". La hipoteca garantizaría, además, los intereses del préstamo hasta un máximo de cinco años. La escritura de hipoteca fue presentada para inscripción el 13 de marzo de 1993. Luego de calificar la escritura, el 14 de junio de 1995 Raúl Registrador notificó la siguiente falta: "La hipoteca no es inscribible porque los intereses pactados exceden los permitidos por la Ley Hipotecaria (dos años y el corriente)." El 2 de julio de 1995 Banco Agrícola presentó un escrito de recalificación. Registrador accedió a recalificar e inscribió la hipoteca.

El 7 de mayo de 1999 Vendedor presentó acción de resolución de compraventa (por falta de pago del precio aplazado), nulidad de asiento registral y nulidad de hipoteca, que dirigió contra Comprador y Banco Agrícola. Alegó que: (1) Comprador no podía hipotecar porque nunca llegó a ser dueño definitivo de la finca; (2) el Registrador de la Propiedad debió consignar el aplazamiento de parte del precio en el asiento de dominio extendido a favor de Comprador; y (3) ante la resolución de la compraventa, Banco Agrícola no estaba protegido por la fe pública registral.

ANALICE, DISCUTA Y FUNDAMENTE:

I.

A. Los méritos de la falta notificada por Registrador.

B. Si el recurso de recalificación fue presentado dentro del término legal.

C. Si Registrador actuó correctamente al recalificar e inscribir.

II.

A. Comprador no estaba facultado para hipotecar (no era dueño de “La Ponderosa”).

B. El precio aplazado debió consignarse en el Registro de la Propiedad.

C. Banco Agrícola no estaba protegido por la fe pública registral ante la resolución de la compraventa.

 

DERECHO HIPOTECARIO Y DERECHOS REALES

I.

A. Los méritos de la falta notificada por Registrador

El Art. 166 de la Ley Hipotecaria de 1979, 30 L.P.R.A. sec. 2562, regula dos instancias en las cuales quedarán asegurados, además del capital, los intereses que devengue un crédito garantizado mediante hipoteca. Dispone que en aquellos casos en que las partes nada pacten, “la hipoteca constituida a favor de un crédito que devenga interés sólo asegurará, con perjuicio a tercero, además del capital, los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente”. De otra parte, reconociendo que los contratantes podrán pactar algo distinto, en lo pertinente dicha disposición aclara que “[e]n ningún caso podrá estipularse que la hipoteca asegure intereses por un plazo superior a cinco años”. Íd.

A la luz de esta normativa, claro resulta que al notificar dicha falta, el registrador actuó tomando en consideración solamente la disposición supletoria de la Ley Hipotecaria, aplicable cuando las partes nada pactan respecto de los intereses que quedarán garantizados con la hipoteca. En tales casos, la hipoteca garantizará exclusivamente los intereses correspondientes a “dos años y el corriente”. Toda vez que Comprador y Banco Agrícola pactaron algo distinto dentro del margen dispuesto en el estatuto (un máximo de cinco (5) años), el aspirante deberá concluir que erró el registrador al notificar que dicha falta impedía la inscripción de la hipoteca.

B. Si el recurso de recalificación fue presentado dentro del término legal

El presentante o parte interesada que no esté conforme con la calificación efectuada por el registrador podrá solicitar la recalificación del documento dentro del término improrrogable de veinte (20) días siguientes a la notificación de las faltas. Art. 70, 30 L.P.R.A. sec. 2273.

De los hechos surge que Registrador notificó las faltas que, a su juicio, impedían la inscripción de la hipoteca, el 14 de junio de 1995. Por su parte, e inconforme con dicha calificación, Banco Agrícola interpuso su escrito de recalificación el siguiente 2 de julio, es decir, dentro del término estipulado en la ley. A tenor, el aspirante debe concluir que el recurso de recalificación interpuesto por Banco Agrícola fue presentado dentro del término improrrogable de veinte (20) días contemplado en el estatuto.

C. Si Registrador actuó correctamente al recalificar e inscribir

Una vez presentado en tiempo oportuno el escrito de recalificación en el que la parte interesada expone sus objeciones, así como los fundamentos en que apoya su recurso, Art. 70, 30 L.P.R.A. sec. 2273, el registrador tiene la oportunidad de reconsiderar cualquier calificación errónea. Bidot v. Registrador, 115 D.P.R. 276 (1984). Según indicado, la disposiciones del artículo 166, supra, permiten que la hipoteca garantice los intereses hasta un máximo de cinco (5) años, término que fue precisamente el pactado entre Comprador y Banco Agrícola. Cuando acogió el escrito de recalificación presentado por Banco Agrícola, el registrador reconoció la validez de lo pactado, razón por la cual, al proceder a recalificar la escritura de hipoteca, actuó conforme a derecho. En consecuencia, el aspirante deberá concluir que actuó correctamente dicho funcionario al reconsiderar su calificación e inscribir la hipoteca.

II. LOS MÉRITOS DE LAS ALEGACIONES DE VÍCTOR VENDEDOR:

A. Comprador no estaba facultado para hipotecar (no era dueño de “La Ponderosa”)

En materia de derechos reales en nuestro ordenamiento jurídico se requiere que medie, para la efectiva transmisión inter vivos del dominio de bienes inmuebles, además de un justo título, la tradición o entrega de la cosa cuyo dominio se quiere transferir. Es lo que en nuestra tradición civilista se conoce como la teoría del título y modo. Por ello, para que ocurra la transmisión no bastará la validez de un negocio jurídico que acredite el título, lo que sólo producirá efectos obligacionales, sino que, para que el comprador adquiera el dominio, será preciso que el vendedor le entregue la cosa poniéndolo en posesión de la misma. La regla aparece expresada en el Código Civil: “[l]a propiedad y los demás derechos reales sobre los bienes se adquieren y transmiten[, entre otros,] por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición”, Art. 549, 31 L.P.R.A. sec. 1931, por lo que “[s]e entenderá la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador”. Art. 1351, 31 L.P.R.A. sec. 1351.

De acuerdo a lo allí establecido, y en lo pertinente a la tradición de un inmueble, el acto traslativo de dominio puede realizarse bien mediante la entrega física de la cosa o bien mediante la realización de un acto que, aunque no conlleve la transferencia material de una cosa, sirva de símbolo o forma, a través de la cual se exteriorice la voluntad de entregar. A tales fines, el artículo 1351, supra, establece que “[c]uando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”, sin que sea menester un acto material de entrega. De otra parte, una vez adquirido el dominio sobre un bien, independientemente de su naturaleza mueble o inmueble, la propiedad concede el derecho de gozar y disponer del bien de que se trate “sin más limitaciones” que las establecidas en ley, Art. 280, 31 L.P.R.A. sec. 1111, preceptuando el siguiente artículo del Código que es inherente a la plena y entera propiedad “el derecho de usar, disfrutar o enajenar las cosas”. Art. 281, 31 L.P.R.A. sec. 1112. A tenor, el que tiene pleno dominio de sus bienes podrá, entre otros, realizar actos dispositivos o de enajenación sobre los mismos.

Toda vez que Comprador se constituyó en titular con pleno dominio sobre la finca “La Ponderosa” por haber mediado un contrato válido (compraventa) y la entrega de la finca (física y simbólica: escritura pública, sin que de ésta “resultare o se dedujere lo contrario”), forzoso es concluir que dicha parte estaba facultada para realizar sobre la referida finca cualquier acto dispositivo o de enajenación, como lo es el negocio jurídico de hipoteca. Como es sabido, tal es un requisito esencial derivado del estatuto que exige que “la cosa...hipotecada pertenezca en propiedad al que la...hipoteca”. Art. 1756(2), 31 L.P.R.A. sec. 5001. A tenor, el aspirante deberá concluir que actuó correctamente el registrador al inscribir el dominio de “La Ponderosa” a favor de Comprador y que, en consecuencia, es inmeritorio el planteamiento de Vendedor de que aquél no podía hipotecar porque nunca llegó a ser dueño definitivo de dicha finca.

B. El precio aplazado debió consignarse en el Registro de la Propiedad

El Art. 38 de la Ley Hipotecaria constituye un catálogo, si bien no taxativo, en el que se describen los títulos, actos y contratos que serán inscribibles en el Registro de la Propiedad, entre los que enumera, en su inciso 1º, aquéllos “[c]onstitutivos, traslativos, declarativos o extintivos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales o de trascendencia real impuestos sobre los mismos, y cualesquiera otros que modifique alguna de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o las inherentes a dichos derechos reales, aunque no tengan nombre propio...”. 30 L.P.R.A. sec. 2201. Luego de dispensar de inscripción los bienes y servidumbres allí desglosados, Art. 39, 30 L.P.R.A. sec. 2202, el artículo 41 de la Ley dispone que ciertos derechos u obligaciones no lograrán acceso al Registro. Así, y en lo pertinente, por lo general no serán inscribibles “cualesquiera otras obligaciones o derechos personales". 30 L.P.R.A. sec. 2204. Es por ello que por tratarse el precio aplazado de un derecho personal, asunto que transita en la esfera obligacional, el mismo no será inscribible en el Registro de la Propiedad.

No obstante, como toda regla general este precepto tiene sus excepciones. Así, cuando en un negocio jurídico como la compraventa se pacta un precio aplazado, y a la falta de pago se le da el carácter de condición resolutoria expresa, “[s]e tomará razón en el Registro del aplazamiento del pago”. Art. 88, 30 L.P.R.A. sec. 2309. De la misma forma, se inscribirá “la garantía real constituida para asegurar su cumplimiento de conformidad con la ley”. Art. 41, supra. Un ejemplo típico de esto último es el préstamo de dinero garantizado con hipoteca. Estas dos situaciones comprenden, pues, obligaciones que, por excepción, lograrán acceso al Registro.

A la luz del derecho expuesto, el aspirante deberá reconocer que, si bien en la compraventa de la finca “La Ponderosa”, se estableció un precio aplazado, a dicho pacto no se le dio el carácter de condición resolutoria del negocio jurídico envuelto, con el alcance de que se pudiera tomar razón de ella en el Registro. En su virtud, el aspirante deberá concluir que la alegación de Vendedor en contra de la actuación del registrador, aduciendo que el precio aplazado debió consignarse en el Registro de la Propiedad, es inmeritoria y resulta improcedente en derecho.

C. Banco Agrícola no estaba protegido por la fe pública registral ante la resolución de la compraventa

El Art. 105 de la Ley Hipotecaria dispone que tendrá la protección de la fe pública registral el tercero que, de buena fe y a título oneroso en negocio inter vivos válido, haya adquirido un derecho real de persona que en el Registro aparezca con facultad para transmitirlo. Es decir, que conste en el Registro la previa inscripción del transmitente del derecho. A tenor, ese tercero será mantenido en su adquisición, una vez haya inscrito su derecho, cuando se resuelva el título del otorgante en virtud de causas que no resultan clara y expresamente del propio Registro, 30 L.P.R.A. sec. 2355, y no concurra alguna de las excepciones a la aplicación de la fe pública registral. Banco de Santander v. Rosario Cirino, 126 D.P.R. 591 (1990).

Cuando el tercero satisface los requisitos enumerados en una situación de hechos como la aquí expuesta, la resolución del título del otorgante del derecho real inscrito a favor de ese tercero no incidirá sobre su acreencia.

En otras palabras, el derecho real (la hipoteca) que grava el bien inmueble de que se trate prevalecerá, independientemente de sobre quién, como resultado de una acción judicial, recaiga eventualmente la titularidad de dicho inmueble. Es ello precisamente lo que prevé el Art. 109 de la Ley Hipotecaria cuando dispone, entre otras cosas, que “no se anularán ni rescindirán los actos o contratos en perjuicio de tercero...por no haberse pagado todo o parte del precio de la cosa vendida o derecho transmitido, si no consta en la inscripción haberse garantizado dicho aplazamiento en la forma que establece [el artículo 88, supra]”.

En virtud del derecho expuesto, el aspirante deberá reconocer que Banco Agrícola satisface los requisitos exigidos por el Art. 105, supra, a saber: adquirió un derecho real de hipoteca (negocio jurídico inter vivos a título oneroso), de quien aparecía en el Registro con facultad para realizar actos de disposición sobre el bien inmueble objeto de dicho negocio (Comprador tenía inscrito su derecho de dominio), habiendo inscrito Banco Agrícola, a su vez, su propio derecho real de hipoteca, sin que, finalmente, surgiera clara y expresamente del Registro alguna razón o condición por la cual podría verse afectado su derecho. En consecuencia, deberá concluir que la alegación de Vendedor, de que Banco Agrícola no estaba protegido por la fe registral, es inmeritoria y no procede en derecho.

GUÍA DE CALIFICACIÓN OPERACIONAL FINAL
PUNTUACIONES

DERECHO HIPOTECARIO Y DERECHOS REALES

PUNTOS:

I. A. Los méritos de la falta notificada por Registrador

1. La hipoteca constituida a favor de un crédito que devenga interés sólo garantizará, con perjuicio a tercero, además del capital, los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente. (1 Punto)

2. Las partes pueden pactar que la hipoteca garantice el pago de intereses hasta un máximo de cinco (5) años. (1 Punto)

3. El registrador erró al notificar la falta. (1 Punto)

B. Si el recurso de recalificación fue presentado dentro del término legal

1. El presentante o una parte interesada puede solicitar la recalificación dentro del término improrrogable de veinte (20) días. (1 Punto)

2. Banco Agrícola interpuso el recurso dentro del término estipulado en ley. (1 Punto)

C. Si Registrador actuó correctamente al recalificar e inscribir

1. El registrador actuó correctamente al recalificar e inscribir la hipoteca. (1 Punto)

 

II. LOS MÉRITOS DE LAS ALEGACIONES DE VÍCTOR VENDEDOR:

A. Comprador no estaba facultado para hipotecar (no era dueño de “La Ponderosa”)

1. El dominio de bienes inmuebles se transfiere, entre otras formas, por actos inter vivos en que medie título y modo (o contrato y entrega del bien). (1 Punto)

2. En este caso están presentes los dos requisitos porque hubo contrato válido y entrega de la cosa (física o simbólica). (1 Punto)

3. Comprador se constituyó en el titular de dominio de la finca “La Ponderosa”. (1 Punto)

4. Es inherente a la plena propiedad la facultad de enajenar o hipotecar. (1 Punto)

5. Es inmeritorio el planteamiento de Vendedor de que Comprador no podía hipotecar porque nunca llegó a ser dueño definitivo de dicha finca. (1 Punto)

B. El precio aplazado debió consignarse en el Registro de la Propiedad

1. Como regla general las obligaciones o derechos personales no son inscribibles en el Registro de la Propiedad. (1 Punto)

2. El precio aplazado es un derecho personal no inscribible en el Registro, (1 Punto)

3. excepto cuando en la compraventa se le da el carácter de condición resolutoria expresa o se garantiza con un derecho real inscribible. (1 Punto)

4. No están presentes ninguna de estas dos excepciones por lo que no es meritoria la alegación de Vendedor de que el precio aplazado debió consignarse en el Registro de la Propiedad. (1 Punto)

C. Banco Agrícola no estaba protegido por la fe pública registral ante la resolución de la compraventa

1. El tercero que de buena fe y a título oneroso adquiera válidamente algún derecho real de persona que en el Registro aparezca con facultad para transmitirlo será mantenido en su adquisición. (2 Puntos)

2. Para estar protegido, el tercero debe haber inscrito su derecho. (1 Punto)

3. Las causas para la resolución del título del otorgante no pueden resultar clara y expresamente del Registro. (1 Punto)

4. Banco Agrícola cumple con los requisitos del tercero, por lo que está protegido por la fe registral y la alegación en contrario de Vendedor es inmeritoria o no procede en derecho. (1 Punto)

 

TOTAL DE PUNTOS: 20