Marzo 1999: Notarial #1

Vivian Vendedora, de 70 años y soltera, y Carlos Comprador, mayor de edad y soltero, ambos conocidos por Néstor Notario, acudieron a su oficina para otorgar una escritura de compraventa de una propiedad.

Vendedora expresó a Notario que no sabía leer ni escribir, por lo que acudió acompañada de su sobrina Mayra Sobrina, de 25 años de edad y maestra de profesión.

Vendedora no indicó a Comprador sobre una hipoteca que gravaba la propiedad porque entendió que se afectaría la venta. Notario, por desconocer el gravamen, no advirtió a Comprador que la propiedad estaba gravada con una hipoteca a favor de Pablo Prestamista y nada le dijo sobre realizar un estudio de título en el Registro de la Propiedad antes de otorgar la escritura de compraventa.

En el acto del otorgamiento, Notario leyó dos veces en voz alta la escritura. Los comparecientes expresaron que estaban de acuerdo con el contenido. Notario dio fe en la escritura de ambos hechos. Notario indicó a Sobrina que fijara sus iniciales al margen de cada folio y que firmara al final. Notario hizo constar en la escritura que Sobrina comparecía como testigo instrumental pues Vendedora no sabía leer ni firmar. Notario firmó, signó, selló y rubricó la escritura.

Después que los comparecientes se marcharon, Notario se percató de que Comprador no estampó sus iniciales en dos de los folios de la escritura. No pudo localizarlo ese mismo día.

ANALICE, DISCUTA Y FUNDAMENTE:

1. La actuación de Notario al autorizar la escritura, en cuanto a:

1. Comparecencia de testigo instrumental.
2. Acto de lectura.
3. Acto de la firma.
2. La actuación de Notario con respecto a las advertencias.

1. Si la escritura es válida, anulable o nula.
2. De existir algún defecto u omisión, el modo de subsanarlo.

1. LA ACTUACIÓN DE NOTARIO AL AUTORIZAR LA ESCRITURA, EN CUANTO A:

1. Comparecencia de testigo instrumental

   La Ley Notarial requiere la intervención de testigos instrumentales cuando alguno de los otorgantes no sepa o no pueda leer o firmar. Art. 20 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2038. Los testigos instrumentales deberán ser mayores de edad, capacitados y que sepan y puedan leer y firmar. No pueden actuar como testigos instrumentales los empleados del notario autorizante, ni los parientes del notario o de los otorgantes, dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad. Por otra parte, la Ley requiere del notario que el otorgamiento de la escritura se celebre en unidad de acto cuando comparezcan testigos instrumentales. Arts. 20 y 24 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. §§ 2038 y 2042; Regla 35 del Reglamento Notarial, 4 L.P.R.A. Ap. XXIV; Art. 22 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2040. El aspirante deberá concluir que Notario no actuó correctamente porque el testigo instrumental no podrá ser pariente del otorgante dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad o Sobrina no podía comparecer como testigo instrumental de Vendedora ya que era pariente de ésta dentro del tercer grado de consanguinidad.

2. Acto de lectura

   La Ley Notarial exige del notario dar fe expresa de haberles leído la escritura a los otorgantes y a los testigos, o de haber permitido a los otorgantes leerla antes de firmarla, o de que éstos renunciaron al derecho que tienen de así hacerlo. Art. 15 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2033. Si alguno de los otorgantes no sabe o no puede leer se requiere, para la comprensión del contenido, dar lectura dos veces en voz alta a la escritura: una por el notario y otra por el testigo instrumental. Art. 21 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2039; Regla 32B(1) y (3) del Reglamento Notarial, 4 L.P.R.A. Ap. XXIV. El aspirante deberá concluir que Notario no actuó correctamente porque aun cuando de los hechos surge que Notario leyó dos veces en voz alta la escritura, que los comparecientes expresaron estar de acuerdo con el contenido y que Notario consignó expresamente haber dado fe de ello, una de las dos lecturas debió ser realizada por testigo instrumental idóneo.

3. Acto de la firma

   La Ley Notarial dispone que todos los otorgantes y los testigos firmarán la escritura y que además estamparán las letras iniciales de su nombre y apellido o apellidos al margen de cada una de las hojas de la escritura, en la forma que habitualmente emplean, y que Notario lo hará a continuación de los mismos firmándola, rubricándola, signándola y sellándola. Arts. 16 y 28 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. §§ 2034 y 2046; Regla 34 del Reglamento Notarial, 4 L.P.R.A. Ap. XXIV. Cuando alguno de los otorgantes no sepa o tenga alguna incapacidad que le impida firmar, Notario exigirá que éste fije las huellas digitales de sus dos dedos pulgares de la mano o a falta de pulgares, de cualesquiera otros dos, junto a la firma e iniciales del testigo instrumental, al margen de cada uno de los folios y al final de la escritura. Art. 25 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2043; Regla 32(c) del Reglamento Notarial. El aspirante deberá concluir que la actuación de Notario no fue correcta porque debió requerir a Vendedora que fijara las huellas digitales de sus dos dedos pulgares al margen de todos los folios de la escritura y al final, y porque se requería que Comprador estampara sus iniciales en todos los folios de la escritura.

2. LA ACTUACIÓN DE NOTARIO CON RESPECTO A LAS ADVERTENCIAS

   El ejercicio de la abogacía y de la notaría son diferentes. El notario ejerce la función pública de recibir e interpretar la voluntad de las partes mediante el instrumento público que le da forma legal al negocio jurídico y le confiere autenticidad. La función pública que ejerce Notario tiene un doble carácter: la exactitud de los hechos que Notario percibe por sus sentidos, y con respecto al derecho, la autenticidad y fuerza probatoria de las declaraciones de voluntad de los contratantes en el instrumento público que Notario redacta a base de su juicio sobre los preceptos jurídicos que se requieren para conferir validez y eficacia al contrato y sobre la identidad y capacidad de las partes. Art. 2 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2002; Regla 2 del Reglamento Notarial, 4 L.P.R.A. Ap. XXIV. Notario representa la fe pública y la ley para todas las partes otorgantes del instrumento público. Art. 3 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2003. Regla 4 del Reglamento Notarial, 4 L.P.R.A. Ap. XXIV. Como funcionario imparcial no representa a ninguno de los otorgantes y tiene la obligación de advertir a cada uno de éstos las reservas y advertencias legales pertinentes del negocio jurídico consignado en el instrumento público. Art. 15(f) de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2033; Regla 4 del Reglamento Notarial, 4 L.P.R.A. Ap. XXIV; In re Chaar Cacho, 123 D.P.R. 655 (1989); In re Delgado, 120 D.P.R. 518 (1988). Es su deber asesorarlos bien y por igual, por lo que no puede bajo ninguna circunstancia inclinar la balanza a favor de alguno de ellos en detrimento de los intereses de los otros otorgantes. Notario no actuó correctamente en esta situación porque su deber como funcionario público le obligaba a advertir a los otorgantes sobre la necesidad de realizar un estudio de título en el Registro de la Propiedad previo al otorgamiento de la escritura para conocer si existían cargas y gravámenes sobre la casa objeto de la compraventa. In re Lavastida, 109 D.P.R. 45 (1979); In re Colón Ramery, 93 J.T.S. 91. Notario no podía autorizar la escritura sin un estudio de título previo a menos que las partes, a pesar de su advertencia, hubieran renunciado al estudio de título y autorizaran el otorgamiento de la escritura sin el estudio de título.

1. Si la escritura es válida, anulable o nula

   La Ley Notarial dispone que será nulo el instrumento público en el que hubiere sido testigo instrumental los empleados del notario, o algún pariente del notario, o de las partes que estuviera dentro de los grados de consanguinidad o afinidad prohibidos: hasta el cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad. Arts. 22 y 34(2) de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. §§ 2040 y 2052(2); Regla 33 del Reglamento Notarial, 4 L.P.R.A. Ap. XXIV. Por otra parte, la falta de las firmas de las partes y testigos cuando deban hacerlo causa la nulidad de la escritura. La toma de firmas en las escrituras incluye las iniciales. Art. 34(3) de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2052(3). In re Platón, 113 D.P.R. 273 (1982), In re Colón Muñoz, 131 D.P.R. 121 (1992). El aspirante deberá concluir que la escritura de compraventa es nula porque: (1) faltó un testigo instrumental idóneo o que Sobrina, quien actuó como testigo instrumental, era pariente de Vendedora en el tercer grado de consanguinidad, uno de los grados prohibidos, (2) faltaron las huellas digitales de los dos dedos pulgares de Vendedora al margen de todos los folios y al final de la escritura, (3) faltaron las iniciales de Comprador al margen de dos folios de la escritura, y (4) faltó la unidad de acto necesaria cuando comparecen testigos instrumentales.

2. De existir algún defecto u omisión, el modo de subsanarlo

   El aspirante deberá concluir, conforme a lo anterior, que el único modo de subsanar los defectos de la escritura es el otorgamiento y autorización de otra escritura de compraventa en la que comparezcan Vendedora y Comprador y un(a) testigo instrumental idóneo(a) y se observen todas las formalidades requeridas para su validez.

1. LA ACTUACIÓN DE NOTARIO AL AUTORIZAR LA ESCRITURA, EN CUANTO A:

1. Comparecencia de testigo instrumental
1. Se requiere la intervención de un testigo instrumental cuando alguno de los otorgantes no sepa o no pueda leer o firmar. (1 PUNTO)
2. Se requiere la unidad de acto cuando comparecen testigos instrumentales. (1 PUNTO)
3. No puede actuar como testigo instrumental parientes de los otorgantes dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad. (1 PUNTO)
4. Notario no actuó correctamente porque el testigo instrumental no podrá ser pariente del otorgante dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad, o Sobrina no podía actuar como testigo instrumental por estar dentro de los grados de consanguinidad prohibidos (tercer grado de consanguinidad). (1 PUNTO)
2. Acto de lectura

1. Notario no actuó correctamente porque se requería dar lectura a la escritura dos veces:

1. una por Notario, y (1 PUNTO)
2. otra por testigo instrumental idóneo. (1 PUNTO)
• Acto de la firma

1. Notario no actuó correctamente porque se requería que Vendedora, por no saber firmar, fijara las huellas digitales de sus dos dedos pulgares, (2 PUNTOS)
2. al margen de todos los folios y al final, y
3. se requería que Comprador estampara sus iniciales en todos los folios de la escritura. (1 PUNTO)

2. LA ACTUACIÓN DE NOTARIO CON RESPECTO A LAS ADVERTENCIAS

1. Notario tiene la obligación de advertir a cada uno de los otorgantes las reservas y advertencias legales pertinentes del negocio jurídico. (1 PUNTO)
2. Notario no actuó correctamente porque estaba obligado a advertir a los otorgantes sobre la necesidad de realizar un estudio de título previo al otorgamiento para conocer si existían cargas y gravámenes sobre la propiedad objeto de la compraventa. (2 PUNTOS)
3. Notario no podía autorizar la escritura sin un estudio de título previo a menos que las partes, a pesar de su advertencia, hubieran renunciado al estudio de título y autorizaran el otorgamiento de la escritura sin el estudio de título. (1 PUNTO)

1. Si la escritura es válida, anulable o nula

1. La escritura de compraventa es nula porque:

1. Sobrina no era testigo idónea o porque era pariente de Vendedora dentro de los grados de consanguinidad prohibidos. (1 PUNTO)
2. Faltaron las huellas digitales de Vendedora al margen de todos los folios y al final. (1 PUNTO)
3. Faltaron las iniciales de Comprador en dos folios de la escritura. (1 PUNTO)
4. Faltó la unidad de acto necesaria cuando comparecen testigos instrumentales. (1 PUNTO)
2. De existir algún defecto u omisión, el modo de subsanarlo

1. Se requiere otorgar y autorizar otra escritura de compraventa en la que comparezcan Vendedora, Comprador y un testigo instrumental idóneo. (2 PUNTOS)