Rama Judicial de Puerto Rico

Marzo 1999: Derechos Reales

 

Carlos y Calixto compraron en común pro indiviso una finca de 90 cuerdas a Víctor Vendedor. En la escritura se hizo constar que la participación de Carlos en la finca era de 2/3 partes y de Calixto de 1/3 parte y que la finca estaba libre de cargas y gravámenes. La finca estaba dedicada al cultivo de plátanos, Calixto manifestó a Vendedor su intención de continuar dedicando la finca a ese mismo propósito. Varios días después de la compra, Carlos y Calixto contrataron a un agrimensor para que midiera la finca. El agrimensor les informó que el camino asfaltado ubicado al otro lado de la verja realmente estaba ubicado en terrenos de la finca adquirida. Carlos y Calixto se enteraron en ese momento que Verónica Vecina venía utilizando dicho camino hacía 21 años. Inmediatamente, exigieron a Vecina que se abstuviera de usar dicho camino y le señalaron que en su finca tenía otra salida a la vía pública.

En la finca había una casa construida y habitada por Pablo Primo desde hacía 30 años con la anuencia de Vendedor. Carlos y Calixto requirieron de Primo que desalojara la propiedad de inmediato.

Algún tiempo después, Carlos arrendó 60 cuerdas de la finca a Adán Arrendatario, quien quería utilizarlas para crianza de ganado. El contrato otorgado era muy lucrativo, pues generaría tres veces más ingresos que el cultivo de plátanos. Carlos y Arrendatario declararon que este contrato tendría una vigencia de 4 años y se inscribiría en el Registro de la Propiedad.

Posteriormente, se suscitaron las siguientes controversias: (1) Vecina alegó que había adquirido un derecho de servidumbre de paso por prescripción, (2) Primo alegó que tenía derecho a que le vendieran el solar sobre el cual estaba enclavado su hogar y que no estaba obligado a desalojar el mismo, y, (3) Calixto reclamó a Carlos y a Arrendatario que el contrato de arrendamiento fue suscrito sin su consentimiento y que lo acordado en el mismo no tiene validez.

ANALICE, DISCUTA Y FUNDAMENTE:

    1. La alegación de Vecina de que había adquirido un derecho de servidumbre de paso.

    2. La alegación de Primo de que tenía derecho a comprar el solar y a no desalojar la propiedad.

    3. La alegación de Calixto de que el contrato de arrendamiento no podía ser suscrito sin su consentimiento y que lo acordado en el mismo no tiene validez.

  1. LA ALEGACIÓN DE VECINA DE QUE HABÍA ADQUIRIDO UN DERECHO DE SERVIDUMBRE DE PASO POR PRESCRIPCIÓN

    La servidumbre es, por regla general, un gravamen impuesto sobre un inmueble (predio sirviente) en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño (predio dominante). Artículo 465 del Código Civil, 32 L.P.R.A. § 1631.

    Para que se pueda adquirir una servidumbre por prescripción dentro del término de 20 años, la misma tiene que ser continua y aparente. Artículo 473 del Código Civil, 31 L.P.R.A. § 1651.

    Las servidumbres de paso pueden ser aparentes o no aparentes dependiendo de si se anuncian presentando un signo exterior que revele su uso o aprovechamiento. Ibañez v. Tribunal Superior, 102 D.P.R. 615 (1974).

    La servidumbre de paso, sea o no aparente, es discontinua, por lo que no puede adquirirse por prescripción. Soc. Legal de Gananciales Salas Mangual v. Municipio de Aguada, 97 J.T.S. 133, Opinión del 17 de noviembre de 1997.

    En este caso la servidumbre de paso sólo podía ser adquirida en virtud de título. Martín v. Correa, 76 D.P.R. 12 (1954); Figueroa v. Guerra, 69 D.P.R. 607 (1949); Cabanillas v. Gelpí, 65 D.P.R. 945 (1957). En otras circunstancias puede adquirirse también por signo aparente. Ibañez v. Tribunal Superior, 102 D.P.R. 615 (1974).

    La servidumbre de paso que Vecina alega adquirió es aparente por la existencia de un camino pavimentado, pero su naturaleza discontinua impide que puede ser adquirida por prescripción.

    El aspirante debe concluir que Vecina no adquirió por prescripción la servidumbre de paso.

  2. LA ALEGACIÓN DE PRIMO DE QUE TENÍA DERECHO A COMPRAR EL SOLAR Y A NO DESALOJAR LA PROPIEDAD

    En este caso aplica la figura de accesión por incorporación, la cual se rige por tres principios: (1) ser poseedor de buena fe, (2) lo accesorio sigue a lo principal; y, (3) el suelo es por regla general lo principal. Arts. 293 y 365 del Código Civil de Puerto Rico, 32 L.P.R.A. § 1146 y 1426. Arts. 294 y 295 del Código Civil de Puerto Rico, 32 L.P.R.A. § 1161 y 1162. En Cedó v. Laboy, 79 D.P.R. 788 (1956) se extendió la aplicación del principio de poseedor de buena fe o mala fe a los edificantes en suelo ajeno.

    La propiedad de los bienes, ya sean muebles o inmuebles, lleva consigo el derecho de accesión, a todo lo que ellos producen o se les une o incorpora, natural o artificialmente. Art. 287, 31 L.P.R.A. § 1131.

    Primo es edificante de buena fe en suelo ajeno porque construyó con permiso del dueño del terreno. Toro v. Mojica,79 D.P.R. §630 (1956). Normalmente se presume que lo edificado en predio ajeno pertenece al dueño del terreno, salvo prueba en contrario. Artículo 294, 31 L.P.R.A. § 1161. Además también se presume que fue el dueño del terreno el que la construyó y a su costo. Art. 295 del Código Civil, 31 L.P.R.A. § 1162. En este caso, surge de los hechos que la edificación no es de Carlos y Calixto, ni fue construida por éstos. Pero Primo no tiene derecho a exigir que Carlos y Calixto le vendan el terreno sobre el cual construyó la casa. Es el dueño del terreno quien tiene la opción de hacer suya la obra, previo el pago de la obra del costo de los materiales y la mano de obra, o del costo de reproducción de la misma al momento en que el dueño del terreno ejercitare su derecho, deduciendo la depreciación, lo que resultare mayor o a obligar al que fabricó a pagar el precio del terreno. Artículo 297 del Código Civil, 31 L.P.R.A. § 1164.

    Al edificante de buena fe en terreno ajeno le asiste el derecho de retención. Véase: Art. 382, 31 L.P.R.A. § 1468; Marín v. Montijo, 109 D.P.R. 268 (1979). Tiene derecho a retención de la cosa hasta que se le indemnice y este derecho a indemnización es un derecho inmueble. Berrocal v. Tribunal de Distrito, 76 D.P.R. 38 (1954).

    El aspirante debe concluir que Primo no puede exigir como un derecho suyo la venta del solar sobre el cual está enclavada la casa. Además, debe concluir que tiene derecho de retención hasta que se le indemnice, por lo que puede continuar en la posesión de la casa.

  3. LA ALEGACIÓN DE CALIXTO DE QUE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO NO PODÍA SER SUSCRITO SIN SU CONSENTIMIENTO Y QUE LO ACORDADO EN EL MISMO NO TIENE VALIDEZ

    Carlos y Calixto compraron una propiedad en común pro indiviso, lo cual establece entre ellos una comunidad de bienes.

    Hay comunidad de bienes cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. Art. 326 del Código Civil, 31 L.P.R.A. § 1271.

    Por regla general se presumirá como iguales las porciones correspondientes a los partícipes de la comunidad, salvo prueba en contrario . Art. 327 del Código Civil, 31 L.P.R.A. § 1272.

    La participación en beneficios y cargas de cada comunero será en proporción a sus respectivas cuotas. Art. 327 del Código Civil, 31 L.P.R.A. § 1272.

    En este caso Carlos tiene una participación mayoritaria, pues su participación era de dos terceras partes.

    Un acto de uno de los comuneros que beneficie a la comunidad beneficia a los otros comuneros, y por el contrario, una acción adversa sólo perjudicará al que la promovió, siempre que no exista ninguna acción afirmativa en contrario de parte de los otros condóminos. Danz v. Suau, 82 D.P.R. 609 (1961).

    Si el contrato suscrito por Carlos beneficia a la comunidad, Calixto tendrá una participación de una tercera parte de dicho beneficio, pues ésa es la proporción de su participación en la comunidad.

    Es neurálgico en el problema determinar si Carlos podía realizar el contrato de arrendamiento, sin consentimiento de Calixto y sobre qué base legal se ampara dicha determinación.

    Para administrar una cosa común se requiere acuerdo de la mayoría de los partícipes. No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad. Art. 332 del Código Civil, 31 L.P.R.A. § 1277.

    Un acto de administración es aquel que se refiere al aprovechamiento o conservación de la cosa o al empleo de rentas y es de resultados transitorios. El criterio principal será las consecuencias que éste tenga para los condóminos. De la Fuente v. A. Roig Sucrs., 82 D.P.R. 514 (1961).

    Un acto de administración será obligatorio para los demás partícipes, si el acto está tomado por los partícipes o partícipe que represente la mayor cantidad de los intereses en la comunidad. Ríos v. Ríos, 7 D.P.R. 598 (1904); Art. 332 del Código Civil, 31 L.P.R.A. § 1277.

    El arrendamiento de todo o parte del bien común es un acto de administración. Gual v. Pérez, 72 D.P.R. 609 (1951).

    Carlos representa la mayor cantidad de intereses en la comunidad, por lo que podía realizar el arrendamiento, sin el consentimiento de Calixto, siempre y cuando éste resulte beneficioso para la comunidad. El contrato resultaba más lucrativo que la siembra de plátanos, por lo que beneficiaba a los codueños de la propiedad. Gual v. Pérez, 72 D.P.R. 609 (1951).

    El acuerdo de inscribir el arrendamiento en el Registro de la Propiedad no es un mero acto de administración y sí un acto de riguroso dominio que requiere el consentimiento detodo los comuneros. Gual v. Pérez, 72 D.P.R. 609 (1951). Lo anterior representa un acto de riguroso dominio que constituye un gravamen a la propiedad.

    El aspirante debe concluir que el contrato de arrendamiento es válido porque representa un acto de administración que resulta beneficioso a la comunidad.

    La cláusula sobre inscripción del contrato en el registro no es válida por constituir un gravamen sobre la propiedad que exige consentimiento de todos los condóminos.

    El contrato de arrendamiento es válido, pero el acuerdo de inscribirlo en el Registro no lo es.

 

 

GUIA DE CALIFICACION OPERACIONAL FINAL
PUNTUACIONES

  1. LA ALEGACIÓN DE VECINA DE QUE HABÍA ADQUIRIDO UN DERECHO DE SERVIDUMBRE DE PASO POR PRESCRIPCIÓN

    1. La servidumbre es generalmente un gravamen impuesto sobre un inmueble (predio sirviente) en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño (predio dominante). (1 PUNTO)

    2. La servidumbre de paso es discontinua por lo que no puede adquirirse por prescripción. (1 PUNTO)

    3. La servidumbre de paso en este caso es aparente y discontinua. (1 PUNTO)

    4. La servidumbre de paso en este caso sólo podía ser adquirida por título. (1 PUNTO)

    5. Vecina no adquirió derecho de servidumbre de paso por prescripción. (1 PUNTO)

  1. LA ALEGACIÓN DE PRIMO DE QUE TENÍA DERECHO A COMPRAR EL SOLAR Y A NO DESALOJAR LA PROPIEDAD


      1. Por regla general el terreno es la cosa principal. (1 PUNTO)

      2. Lo accesorio sigue a lo principal. (1 PUNTO)

    1. Primo es edificante de buena fe porque construyó en suelo ajeno con permiso del dueño del terreno (Vendedor). (1 PUNTO)

    2. El dueño del terreno es quien puede ejercer la accesión optando por: (1 PUNTO)

      1. hacer suya la obra previo pago del costo de los materiales y la mano de obra o el costo de reproducción menos la depreciación, lo que resultare mayor, u (1 PUNTO)

      2. obligando al edificante a comprar el terreno. (1 PUNTO)

    1. Al edificante de buena fe en terreno ajeno le asiste el derecho de retención. (1 PUNTO)

    2. Primo podrá retener la propiedad hasta que se le indemnice por la obra. (1 PUNTO)

    3. Primo no puede exigir que Carlos y Calixto le vendan el terreno. (1 PUNTO)

  1. LA ALEGACIÓN DE CALIXTO DE QUE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO NO PODÍA SER SUSCRITO SIN SU CONSENTIMIENTO Y QUE LO ACORDADO EN EL MISMO NO TIENE VALIDEZ

    1. Existe una comunidad de bienes cuando la propiedad de una cosa pertenece pro indiviso a varias personas. (1 PUNTO)

    2. El comunero o comuneros que represente la mayor participación en la comunidad puede realizar actos de administración que obligan a los demás comuneros. (2 PUNTOS)

    3. El arrendamiento es un acto de administración que podía ser realizado por Carlos, porque beneficiaba a la comunidad. (1 PUNTO)

    4. El acuerdo de inscripción en el Registro de la Propiedad no es válido porque representa un acto de riguroso dominio o enajenación que grava la propiedad. (1 PUNTO)

    5. El acuerdo de inscripción de arrendamiento en el Registro requiere el consentimiento de todos los comuneros. (1 PUNTO)

 

TOTAL DE PUNTOS: 20