Rama Judicial de Puerto Rico

Marzo 1998: Pregunta Notarial #1
Alberto y Sonia compraron una casa. En la escritura de compraventa se hizo constar por error que ambos comparecían como casados, cuando en realidad eran solteros. La escritura fue inscrita en el Registro de la Propiedad. Alberto ingresó al ejército y se trasladó a Alemania. Luego, Sonia contrajo matrimonio con Segundo. Alberto decidió venderle a Sonia su participación en la casa y otorgó un poder militar en el cual autorizó a su mamá Elena a representarlo en la compraventa.

Recibido el poder, Elena, Sonia y Segundo acudieron a la oficina de Néstor Notario, amigo de Sonia. Notario les indicó que primero era necesario protocolizar el poder y otorgar una escritura de rectificación para corregir en el Registro el error en cuanto al estado civil de Alberto y Sonia. Notario protocolizó el poder y lo notificó al Registro de Poderes. En la escritura de rectificación, Elena y Sonia comparecieron e hicieron constar que cuando Alberto y Sonia compraron la propiedad vivían juntos sin estar casados y que adquirieron la misma en comunidad de bienes, por partes iguales.

Al día siguiente, Elena y Sonia otorgaron ante Notario la escritura de compraventa. Notario consignó en la escritura que Sonia acreditó que estaba adquiriendo la participación de Alberto en su carácter privativo con dinero recibido de una herencia. También hizo constar en la escritura que Sonia estaba casada con Segundo, y el nombre completo de éste. Elena no tenía disponible identificación por lo que Notario utilizó a su primo Juan, quien era amigo de Elena, como testigo de conocimiento.

Autorizada la escritura de compraventa, Sonia solicitó copias simples y copias certificadas de cada una de las escrituras. Notario se negó e indicó que aunque había recibido el importe de los aranceles correspondientes, expediría las copias certificadas cuando recibiera los honorarios por sus servicios notariales.

Presentados los documentos en el Registro de la Propiedad, el Registrador notificó las siguientes faltas a Notario: (1) Se requiere el consentimiento de Segundo en la escritura de compraventa; (2) Elena no está autorizada a comparecer en la escritura de rectificación.

Analice, discuta y fundamente:

      1. La actuación de Notario al:

          1. Protocolizar el poder.

          2. Requerir la escritura de rectificación.

          3. Utilizar a Juan como testigo de conocimiento.

          4. Negarse a expedir las copias solicitadas.

      1. Las dos faltas notificadas a Notario.

      2. De proceder las faltas, cómo Notario puede corregirlas.

  1. LA ACTUACION DE NOTARIO AL:

      1. Protocolizar el poder

        Los documentos notariales otorgados fuera de Puerto Rico deberán ser protocolizados para que tengan eficacia de instrumento público en esta jurisdicción. Dichos documentos deberán estar legitimados por autoridad competente como condición para ser protocolizados en Puerto Rico.

        La Regla 41 del Reglamento Notarial dispone que los documentos notariales otorgados ante funcionarios militares de los Estados Unidos de América no requieren ser protocolizados.

        Notario actuó incorrectamente al protocolizar el poder militar porque no era necesario para su validez.

      2. Requerir la escritura de rectificación

        El artículo 29 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2047, dispone que los defectos de que adolezcan los documentos notariales intervivos podrán ser subsanados, sin perjuicio de terceros, por las partes que hubiesen comparecido en el documento, por medio de una escritura pública en que se haga constar el defecto y la declaración que lo subsana.

        En este caso, Notario actuó correctamente al requerir la escritura de rectificación para corregir el error en el registro en cuanto al estado civil de Alberto y Sonia en la escritura de compraventa anterior.

        Contestación alterna:

        La Regla 39 del Reglamento Notarial provee para la corrección de defectos u omisiones de que adolezca un instrumento público previo mediante un acta de subsanación, esto es, un instrumento que redacta el notario sin intervención de las partes. En estos casos, según dispone la Regla 39, supra, para que proceda la corrección mediante acta de subsanación, los datos o hechos que motivan la subsanación le deben constar personalmente al notario o debe haberlos presenciado.

        Notario actuó correctamente si autorizó un acta de subsanación conforme a la Regla 39.

      3. Utilizar a Juan como testigo de conocimiento

        El art. 17 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2035, establece que será un medio supletorio de identificación la afirmación de una persona que conozca al otorgante y sea conocida por el notario, siendo aquélla responsable de la identificación y el notario de la identidad del testigo. La Regla 30 del Reglamento Notarial dispone que podrán ser testigos de conocimiento los parientes y empleados del Notario autorizante y los parientes de los comparecientes sin importar el grado de consanguinidad o de afinidad.

        Juan, aunque era primo de Notario conocía a Elena, por lo que podía ser utilizado como testigo de conocimiento para identificarla.

      4. Negarse a expedir las copias solicitadas

        Si una parte interesada satisface los derechos de rentas internas, el Notario no puede negarse a expedir una copia certificada bajo pretexto de que no le han pagado otros honorarios no arancelarios, aun por servicios legítimos prestados. In re Feliciano, 115 D.P.R. 172, 180 (1984).

        En este caso, Notario no podía negarse a expedir las copias certificadas porque, aun cuando no le habían satisfecho los honorarios por protocolizar el poder y autorizar la escritura, recibió de una parte interesada los derechos de rentas internas o aranceles.

  1. LAS DOS FALTAS NOTIFICADAS A NOTARIO:

      1. Se requiere el consentimiento de Segundo en la escritura de compraventa

        El art. 15 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2033, y la Regla 25 del Reglamento Notarial establecen que la escritura pública contendrá, además del negocio jurídico que la motiva, las circunstancias personales de los otorgantes, entre ellas el estado civil de éstos. En el caso de que cualquiera de ellos fuera casado, y no fuera necesaria la comparecencia del cónyuge, el notario tiene que expresar el nombre y los apellidos de éste aunque no comparezca al otorgamiento.

        Para evitar que el Registrador de la Propiedad inscriba el bien privativo a favor de la sociedad de gananciales, el notario tiene que acreditar en la escritura que el dinero invertido o contraprestación es de la exclusiva propiedad del cónyuge adquirente y consignar que el otro cónyuge compareció y consintió al carácter privado de los bienes. Regla 106.1 del Reglamento Hipotecario.

        La comparecencia del cónyuge de Sonia era necesaria porque, aun cuando ella estaba adquiriendo en su carácter privativo, éste tenía que consentir a que la casa se inscribiera a nombre de Sonia en su carácter privativo.

        Notario actuó incorrectamente, además, porque no era suficiente consignar en la escritura que Sonia era casada, y expresar el nombre y apellidos del cónyuge.

      2. Elena no está autorizada a comparecer en la escritura de rectificación

        El art. 18 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2036, requiere que el Notario exprese la intervención de los otorgantes si lo hacen en su propio nombre o en representación de otro. El carácter representativo de un compareciente deberá ser acreditado mediante documento fehaciente que acredite la capacidad representativa. Regla 28 del Reglamento Notarial.

        Elena no tenía capacidad para comparecer representando a su hijo Alberto en la escritura de rectificación. El poder militar que Alberto otorgó era específico y limitaba la capacidad representativa de Elena al otorgamiento de la escritura de compraventa. Zarelli v. Registrador, 124 DPR 543 (1989).

  1. DE PROCEDER LAS FALTAS, COMO NOTARIO PUEDE CORREGIRLAS

    La falta notificada en la escritura de compraventa puede corregirse requiriendo la comparecencia de todas las partes nuevamente y la comparecencia de Segundo, para que dé su consentimiento a la inscripción de la casa a nombre de Sonia en su carácter privativo. Art. 29 de la Ley Notarial, 4 L.P.R.A. § 2047.

    La falta en cuanto a la comparecencia de Elena en la escritura de rectificación puede corregirse requiriendo la comparecencia de Alberto personalmente o mediante un nuevo poder donde autorice a su apoderado a corregir las escrituras de rectificación.

    De otro lado, el artículo 1618 del Código Civil, 32 L.P.R.A. § 4461, permite que el mandante o poderdante ratifique las actuaciones del mandatario o apoderado, en cuanto dispone que: "en lo que el mandatario se haya excedido, no queda obligado el mandante sino cuando lo ratifica expresa o tácitamente." Por tanto, si el mandante hace una ratificación de la actuación de Elena como mandataria, queda corregido el defecto.

 

 

GUIA DE CALIFICACION OPERACIONAL FINAL
PUNTUACIONES

  1. LA ACTUACION DE NOTARIO AL:

      1. Protocolizar el poder

          1. Los documentos notariales otorgados fuera de Puerto Rico deberán ser protocolizados para que tengan eficacia de instrumento público en esta jurisdicción. (1 PUNTO)

          2. Dichos documentos deberán estar legalizados por autoridad competente como condición para ser protocolizados en Puerto Rico, excepto los otorgados ante funcionarios militares de los Estados Unidos de Norteamérica. (1 PUNTO)

          3. Notario actuó incorrectamente al protocolizar el poder militar porque no era necesario para su validez. (1 PUNTO)

      1. Requerir la escritura de rectificación

          1. Los defectos de que adolezcan los documentos notariales intervivos pueden ser subsanados por las partes que hubiesen comparecido en el documento mediante una escritura pública en que se haga constar el defecto y la declaración que lo subsana. (2 PUNTOS)

            2. Contestación alterna:

            El notario puede subsanar defectos en documentos notariales, mediante acta de subsanación, siempre que los datos o hechos le consten personalmente o que los haya presenciado.

          2. Notario actuó correctamente al requerir la escritura de rectificación porque es el medio adecuado para corregir el error en el Registro sobre el estado civil de Alberto y de Sonia. (1 PUNTO)

            3. Contestación alterna:

            Notario actuó correctamente si autorizó un acta de subsanación.

      1. Utilizar a Juan como testigo de conocimiento

          1. Pueden ser testigos de conocimiento los parientes del notario autorizante sin importar el grado de consanguinidad o de afinidad. (1 PUNTO)

          2. Juan, aunque era primo de Notario, como conocía a Elena, podía ser utilizado como testigo de conocimiento para identificarla. (1 PUNTO)

      1. Negarse a expedir las copias solicitadas

          1. Notario actuó incorrectamente porque no puede negarse a expedir una copia certificada bajo pretexto de que no le han pagado otros honorarios no arancelarios, aun por servicios legítimos prestados. (2 PUNTOS)

  1. LAS DOS FALTAS NOTIFICADAS A NOTARIO:

      1. Se requiere el consentimiento de Segundo en la escritura de compraventa

          1. La comparecencia de Segundo era necesaria porque éste tenía que consentir a que se inscribiera la casa a nombre de Sonia en su carácter privativo. (2 PUNTOS)

      1. Elena no está autorizada a comparecer en la escritura de rectificación

          1. Elena no podía comparecer en nombre de Alberto porque el poder militar sólo le concedía capacidad representativa para otorgar la escritura de compraventa. (2 PUNTOS)

  1. DE PROCEDER LAS FALTAS, COMO NOTARIO PUEDE CORREGIRLAS

      1. Notario puede corregir las faltas en ambas escrituras mediante escrituras de rectificación. (2 PUNTOS)

      2. La falta notificada en la escritura de compraventa puede corregirse requiriendo la comparecencia de todas las partes nuevamente y la comparecencia de Segundo para que dé su consentimiento a la inscripción de la casa a nombre de Sonia en su carácter privativo. (2 PUNTOS)

      3. La falta en cuanto a la comparecencia de Elena en la escritura de rectificación puede corregirse requiriendo la comparecencia de Alberto personalmente; o mediante un nuevo poder donde autorice a su apoderado a corregir las escrituras de rectificación; o mediante la ratificación de las actuaciones del mandatario por el mandante. (2 PUNTOS) (Por cualquiera de las alternativas señaladas, se darán los 2 puntos).

       

TOTAL DE PUNTOS: 20