marzo 2000: Derecho Hipotecario

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El 7 de mayo de 1997 Carlos Comprador adquirió de Víctor Vendedor la finca "Las Mercedes", que no estaba inmatriculada en el Registro de la Propiedad. El negocio se hizo constar en escritura pública. Dos meses después Comprador inició los trámites de un Expediente de Dominio y notificó personalmente con copia de su escrito al Secretario de Transportación y Obras Públicas, al Fiscal de Distrito y a las personas en posesión de los predios colindantes. El 7 de octubre de 1998 presentó en el Registro la Resolución recaída, junto con los correspondientes aranceles y la minuta de presentación. Tras calificar los documentos, el 7 de enero de 1999 el Registrador notificó cuatro faltas que impedían inscribir la finca a favor de Carlos Comprador:

A. De la Resolución no surge que Víctor Vendedor haya sido citado personalmente en el Expediente de Dominio.

B. No se cumple con el requisito de tracto sucesivo porque la finca no aparece inscrita a favor de Víctor Vendedor.

C. Víctor Vendedor nunca fue dueño de la finca en cuestión (hecho que me consta de propio conocimiento).

D. La Resolución recaída en el Expediente de Dominio no es un título inscribible; es necesaria una sentencia en que el verdadero dueño de la finca haya sido parte".

El 23 de enero de 1999 Comprador objetó las faltas notificadas en un escrito de recalificación presentado en el Tribunal de Circuito de Apelaciones. Mientras tanto, el 25 de enero de 1999 Daniel Demandante instó acción reivindicatoria de la finca "Las Mercedes". Dos días más tarde presentó copia certificada de la demanda en el Registro y solicitó la correspondiente anotación preventiva.

ANALICE, DISCUTA Y FUNDAMENTE:

I. La corrección de cada una de las faltas notificadas por el Registrador.

II. La actuación de Carlos Comprador al interponer el escrito de recalificación y sus efectos.

III. Si procede la anotación preventiva de demanda solicitada por Daniel Demandante.

I. LA CORRECCIÓN DE CADA UNA DE LAS FALTAS NOTIFICADAS POR EL REGISTRADOR

A. De la Resolución no surge que Víctor Vendedor haya sido citado personalmente en el Expediente de Dominio

Las disposiciones del Art. 237 de la Ley Hipotecaria de 1979, 30 L.P.R.A. § 2762, regulan las formalidades mediante las cuales el propietario de un bien inmueble que carece de un título inscribible de dominio podrá inscribir dicho dominio, independientemente de la época en la que haya tenido lugar la adquisición. Luego de enumerar las alegaciones esenciales que debe contener el escrito que a tales efectos deberá ser presentado ante la sala con competencia del Tribunal de Primera Instancia, el inciso 'Segundo' del citado artículo dispone que el promovente notificará personalmente o por correo certificado con copia de su escrito al Secretario de Transportación y Obras Públicas, al Fiscal de Distrito y a las personas que están en la posesión de las fincas colindantes. Asimismo dispone que, en aquellas instancias en las que la transmisión del dominio no se haya hecho constar en escritura pública, "el Tribunal ordenará [entre otros,] la citación personal del inmediato anterior dueño o de sus herederos, si fueran conocidos...".

De los hechos surge que el negocio jurídico mediante el cual se enajenó la propiedad objeto del Expediente de Dominio constaba en escritura pública, por lo que no era necesaria la citación de Víctor Vendedor, dueño anterior de la finca "Las Mercedes". El aspirante deberá concluir que erró el Registrador de la Propiedad al notificar como falta que no surgía de la resolución que Vendedor hubiese sido citado personalmente al considerarse por el Tribunal el Expediente de Dominio promovido por Comprador.

B. No se cumple con el requisito de tracto sucesivo porque la finca en cuestión no aparece inscrita a favor de Víctor Vendedor

Por disposición expresa de ley, y como regla general, para que un documento mediante el cual se declaran, transmiten, gravan, modifican o se extinguen el dominio y los demás derechos reales pueda ser registrado, "deberá constar previamente registrado el derecho de la persona que otorg[a] o en cuyo nombre sean otorgados los actos o contratos referidos". Art. 57 de la Ley Hipotecaria, supra, 30 L.P.R.A. § 2260. De igual forma dicho artículo dispone que no tendrá acceso al Registro un documento si de aquél surge inscrito el derecho a favor de una persona distinta a la que otorga la transmisión o gravamen.

No obstante, el mismo artículo dispone que "podrán inscribirse sin el requisito de la previa inscripción las resoluciones y ejecutorias" en aquellos casos contemplados en los artículos 236 al 252 de la ley bajo estudio, 30 L.P.R.A. §§ 2761-2777, los cuales atienden particularmente la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extraregistral, así como la inmatriculación de fincas.

Por ser el Expediente de Dominio uno de los casos de excepción a los que hace referencia el Art. 57, supra, resulta obvio que la ley exime del cumplimiento del requisito de tracto sucesivo a los inmatriculantes. En su atención, el aspirante deberá concluir que erró el Registrador al notificar como falta la carencia de tracto "porque la finca ´Las Mercedes´ no aparecía inscrita a favor de Víctor Vendedor".

C. Víctor Vendedor nunca fue dueño de la finca en cuestión (hecho que me consta de propio conocimiento)

Como parte de su función inherente al cargo que desempeña, y la cual viene impuesta por el principio registral de legalidad mediante el cual se pretende que sólo títulos válidos y perfectos logren acceso a la inscripción registral, el Registrador tiene la facultad y responsabilidad de calificar todo documento en cuya virtud se solicite un asiento, ya sea que se trate de un documento expedido por autoridad judicial o por una agencia administrativa, ya que se trate de un documento de naturaleza notarial. Dispone así el artículo 64 de la Ley Hipotecaria que la calificación "comprenderá las formas extrínsecas de los documentos presentados, la capacidad de los otorgantes, y la validez de los actos y contratos contenidos en tales documentos". 30 L.P.R.A. § 2267.

Para guiar la extensión de esa función calificadora en cuanto a los documentos expedidos por la autoridad judicial, el referido artículo dispone que la calificación del registrador se limitará "(1) a la jurisdicción y competencia del tribunal; a la naturaleza y efectos de la resolución dictada si ésta se produjo en el juicio correspondiente; y si se observaron en él los trámites y preceptos esenciales para su validez; (2) a las formalidades extrínsecas de los documentos presentados, y (3) a los antecedentes del Registro". Íd. Es en atención a tales directrices que al momento de calificar un documento presentado ante su consideración, el Registrador está impedido de tomar conocimiento oficial de hechos que no surgen del mismo. Véanse Chase Manhattan Bank N.A. v. Registrador, 136 D.P.R. 650, 670 (1994) (Sentencia acogida como opinión del tribunal en Chase Manhattan Bank, N.A. v. Registrador, 137 D.P.R. 451 (1994)); Pino Development Corp. v. Registrador, 133 D.P.R. 373, 380-381 (1993).

Al enmarcar la calificación hecha por el Registrador dentro del precedente marco jurídico, mediante la cual denegó la inscripción de la finca "Las Mercedes" por el hecho, entre otros, de que le constaba de su "propio conocimiento" que Vendedor nunca fue dueño de dicho inmueble, el aspirante deberá concluir que, al así proceder, el Registrador erró.

D. La Resolución recaída en el Expediente de Dominio no es un título inscribible; es necesaria una sentencia en que el verdadero dueño de la finca haya sido parte

De las disposiciones del artículo 239 de la Ley Hipotecaria surge que para lograr la inscripción registral de un inmueble sometido a un Expediente de Dominio, será título bastante la resolución, consentida o confirmada, en la que el tribunal correspondiente haya declarado justificado el dominio. 30 L.P.R.A. § 2764. De otra parte, el artículo 244 previene que tal declaración judicial "no impedirá la incoación posterior del juicio ordinario contradictorio por quien se considere perjudicado". 30 L.P.R.A. § 2769. De los hechos surge que el Registrador denegó la inscripción de la finca "Las Mercedes" por el hecho de que le constaba de propio conocimiento que Vendedor nunca fue dueño de dicho inmueble. En función de ello, juzgó que sólo mediante sentencia en la que se acreditara la comparecencia, como parte, del "verdadero dueño de la finca", y en la que se dilucidaran los respectivos derechos de las partes, procedería la inscripción de la misma a favor de Comprador. El aspirante deberá concluir que erró el Registrador al no darle el valor correspondiente a la resolución que declaró justificado el dominio de Comprador sobre la finca "Las Mercedes", exigiendo, de otra parte, una sentencia en circunstancias en la que la resolución presentada por Comprador se constituyó en título bastante para propósitos del Registro.

II. LA ACTUACIÓN DE CARLOS COMPRADOR AL INTERPONER EL ESCRITO DE RECALIFICACIÓN Y SUS EFECTOS

Dispone el artículo 69 de la Ley Hipotecaria que una vez notificada la calificación hecha por el Registrador, el presentante dispondrá del término de sesenta (60) días a partir de dicha notificación para corregir las faltas. Expirado dicho período sin que las deficiencias hayan sido subsanadas, extenderá el Registrador nota de caducidad en el asiento de presentación y al pie del documento. 30 L.P.R.A. § 2272. No obstante, el artículo 70 permite que cuando el presentante o el interesado en el documento no estuviera conforme con la calificación notificada, pueda presentar ante el Registrador, personalmente o mediante correo certificado dentro del término improrrogable de veinte (20) días, un escrito solicitando recalificación. 30 L.P.R.A. § 2273. Concluye dicho artículo que, transcurridos los veinte (20) días sin que haya sido presentado un escrito de recalificación, se entenderán consentidas las faltas señaladas por el Registrador. Banco Comercial v. Registrador, 118 D.P.R. 773, 777-778 (1987). En tal caso, se deberá desestimar un posterior recurso gubernativo porque el Tribunal Supremo carecería de jurisdicción. Bidot v. Registrador, 115 D.P.R. 276, 277 (1984).

El aspirante deberá concluir que, si bien Comprador presentó en tiempo oportuno su escrito de recalificación, lo hizo ante el Tribunal de Circuito de Apelaciones, foro sin jurisdicción o competencia para considerar el mismo. Deberá concluir, además, que, de no acudir con su escrito ante el Registrador dentro del término improrrogable de veinte (20) días, se entenderá que Comprador consintió a las faltas notificadas por el Registrador.

III. SI PROCEDE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA SOLICITADA POR DANIEL DEMANDANTE

El artículo 112 de la Ley Hipotecaria dispone en su inciso primero que podrá pedir anotación preventiva de su respectivo derecho en el registro, "[e]l que reclamare en juicio la propiedad de bienes inmuebles...". 30 L.P.R.A. § 2401. En este caso, añade el artículo 113 que "no podrá hacerse la anotación preventiva sino cuando se ordene por providencia judicial dictada a instancia de parte legítima y en virtud de documento bastante al prudente arbitrio del juzgador". 30 L.P.R.A. § 2402. No obstante, se provee una situación de excepción, en la que no se requerirá tal documento emitido por un tribunal: la solicitud del presentante cuya acción tenga un derecho real inscrito como base para su ejercicio. Echevarría Jiménez v. Sucn. Pérez Meri, 123 D.P.R. 664, 675-676 (1989); Banco Central y Economías v. Registrador, 111 D.P.R. 773, 777 (1981). Ésta deberá ser acogida por el Registrador, siendo suficiente para la inscripción de la anotación peticionada la presentación de una copia certificada de la demanda en la que reclama el derecho de que se trate. Art. 113, supra.

De los hechos no surge que Demandante tuviese un derecho real inscrito a su favor sobre la finca "Las Mercedes". En tal caso, la sola presentación de copia certificada de la demanda sobre reivindicación no es el documento bastante exigido por ley para que pueda inscribirse la anotación preventiva solicitada. En consecuencia, el aspirante deberá concluir que dicha solicitud no procede.

GUÍA DE CALIFICACIÓN OPERACIONAL FINAL
PUNTUACIONES

I. LA CORRECCIÓN DE CADA UNA DE LAS FALTAS NOTIFICADAS POR EL REGISTRADOR

A. De la Resolución no surge que Víctor Vendedor haya sido citado personalmente en el Expediente de Dominio

1. En aquellas instancias en las que la transmisión del dominio no se haya hecho constar en escritura pública, el Tribunal ordenará la citación personal del inmediato anterior dueño o de sus herederos, si fueran conocidos. (1 Punto)

2. El negocio jurídico mediante el cual se enajenó la propiedad objeto del Expediente de Dominio fue celebrado en escritura pública, por lo que no era necesaria la citación de Vendedor, dueño anterior de la finca "Las Mercedes". (1 Punto)

3. Erró el Registrador de la Propiedad. (1 Punto)

B. No se cumple con el requisito de tracto sucesivo porque la finca en cuestión no aparece inscrita a favor de Víctor Vendedor

1. Como regla general, para que un documento mediante el cual se declaran, transmiten, gravan, modifican o se extinguen el dominio y los demás derechos reales pueda ser registrado, deberá constar previamente registrado el derecho de la persona que otorga o en cuyo nombre sean otorgados los actos o contratos referidos. (1 Punto)

2. Como excepción a la referida regla general, no hay que cumplir con dicho requisito en los casos de resoluciones y ejecutorias dictadas por la autoridad judicial pertinente en casos sobre inmatriculación de fincas. (1 Punto)

3. El Expediente de Dominio es uno de los casos de excepción a los que la ley exime del cumplimiento del requisito de tracto sucesivo, por lo que erró el Registrador. (1 Punto)

C. Víctor Vendedor nunca fue dueño de la finca en cuestión (hecho que me consta de propio conocimiento)

1. Al calificar, el Registrador debe limitarse a los documentos presentados. (1 Punto)

2. Al momento de calificar un documento presentado ante su consideración, los registradores están impedidos de tomar conocimiento oficial de hechos que no surgen del mismo. (1 Punto)

3. Erró el Registrador al denegar la inscripción de la finca "Las Mercedes" porque le constaba de su "propio conocimiento" que Vendedor nunca fue dueño del inmueble. (1 Punto)

D. La Resolución recaída en el Expediente de Dominio no es un título inscribible; es necesaria una sentencia en que el verdadero dueño de la finca haya sido parte

1. Para lograr la inscripción registral de un inmueble sometido a un Expediente de Dominio, será título bastante la resolución, consentida o confirmada, en la que el tribunal correspondiente haya declarado justificado el dominio. (2 Puntos)

2. Erró el Registrador al no darle el valor correspondiente a la resolución que declaró justificado el dominio de Comprador e intentar adjudicar derechos. (1 Punto)

II. LA ACTUACIÓN DE CARLOS COMPRADOR AL INTERPONER EL ESCRITO DE RECALIFICACIÓN Y SUS EFECTOS

A. Cuando el presentante o el interesado en el documento no estuviera conforme con la calificación notificada, podrá presentar ante el Registrador, personalmente o mediante correo certificado dentro del término improrrogable de veinte (20) días, un escrito solicitando recalificación. (1 Punto)

B. Comprador actuó incorrectamente al presentar el escrito de recalificación en el Tribunal de Circuito de Apelaciones, foro sin jurisdicción o competencia para considerarlo. (1 Punto)

C. De no acudir con su escrito ante el Registrador dentro del término improrrogable de veinte (20) días, se entenderá que Comprador consintió a las faltas notificadas por el Registrador. (1 Punto)

III. SI PROCEDE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA SOLICITADA POR DANIEL DEMANDANTE

A. La Ley Hipotecaria permite que el que reclamare en juicio la propiedad de bienes inmuebles pueda pedir anotación preventiva de su respectivo derecho en el Registro. (1 Punto)

B. Como regla general, no podrá hacerse la anotación preventiva sino cuando se ordene por providencia judicial dictada a instancia de parte legítima y en virtud de documento bastante al prudente arbitrio del juzgador. (1 Punto)

C. Como excepción, la solicitud del presentante cuya acción tenga un derecho real inscrito como base para su ejercicio deberá ser acogida por el Registrador, siendo suficiente para la inscripción de la anotación peticionada la presentación de una copia certificada de la demanda en que reclama el derecho. (1 Punto)

D. De los hechos expuestos no surge que Demandante tuviese derecho real alguno inscrito a su favor sobre la finca "Las Mercedes". La sola presentación de copia certificada de la demanda sobre reivindicación incoada por él ante el Tribunal no era el documento bastante exigido por ley para que pueda inscribirse la anotación preventiva peticionada. (1 Punto)

E. La solicitud presentada por Demandante no procede. (1 Punto)

TOTAL: 20 PUNTOS